[하우징포스트=박영신 대기자]
국토교통부가 27일 '공공지원민간임대 연계 재개발'의 사업성 회복을 위한 제도 개선을 발표했다. 공사비가 올라도 바뀌지 않던 임대주택 매입가격 산정 기준을 현실화하고, '전량 임대 매각 구조'에 '일부 일반분양을 허용'해 지연된 사업의 재추진을 지원하는 내용이다. 정부는 이번 조치로 전국 약 4만 세대 규모의 연계 정비사업이 다시 속도를 낼 것으로 보고 있다.

◆ 공공지원민간임대 연계 재개발, 어떤 사업인가
;공공지원민간임대 연계 재개발(정비사업)'은 재개발 과정에서 발생하는 일반분양 아파트 물량을 임대사업자(리츠 등)가 전량 매입해 민간임대주택으로 공급하는 방식이다.
조합은 미분양 위험을 줄여 안정적으로 사업을 추진할 수 있고, 임대사업자는 확보된 아파트를 장기 임대주택으로 운영하는 구조다.
그러나 임대 매입가격이 사업시행인가 시점에 고정되는 구조여서, 공사비 상승분을 가격에 반영하지 못해 조합원 부담이 증가하고 사업성이 낮아지는 문제가 반복돼 왔다. 이로 인해 다수 사업장이 추진에 어려움을 겪고 있다는 지적이 이어졌다.

◆ 임대 아파트 매입가격 산정 기준 현실화
국토부는 이러한 구조적 한계를 개선하기 위해 시세 재조사(임대 매입가격 재산정) 허용 기준을 합리적으로 조정했다.
기존 기준은 사업시행인가 이후 건설공사비지수가 20% 이상 상승해야 재조사가 가능했고, 인가 후 3년이 지나면 최근 3년간의 공사비 상승률만 반영하도록 제한해 장기간 공사비가 오른 사업장도 요건을 충족하지 못하는 사례가 많았다.
개정안은 사업시행인가 고시일부터 재조사 신청 시점까지 전체 기간의 공사비 상승률이 20%를 넘으면, '최초 관리처분인가 기준으로 임대 매입가격을 다시 산정'할 수 있도록 했다. 국토부는 “공사비 현실을 반영함으로써 사업성 회복에 도움이 될 것”이라는 설명을 덧붙였다.

공공지원민간임대 연계형 정비사업 전국 현황. 서울·경기·인천·부산 등 17개 구역에서 총 4만여 세대 규모로 추진되고 있다. (자료=국토교통부)

◆ 전량 임대 매각 구조 개선…일부 일반분양 허용
그동안 연계 재개발은 일반분양 물량을 임대리츠가 모두 매입해야 해 분양가 상승을 통한 사업성 보완이 사실상 불가능했다.
정부는 공사비 급등으로 어려움을 겪는 사업장이 늘자 일부 물량의 일반분양을 허용해 사업 여건을 개선하도록 했다.
다만 공공지원 명목으로 완화받은 용적률에 해당하는 물량은 기존처럼 임대주택으로 공급하도록 해 제도의 공공성은 유지한다는 방침이다. 이번 조치로 조합원 분담금 부담이 완화되고, 정비사업 추진 동력도 회복될 것이라는 전망이 나온다.

◆ 전국 약 4만 세대 사업 정상화 기대
국토부에 따르면 공공지원민간임대 연계 정비사업은 전국적으로 40,149세대 규모다. 서울 관악강남, 인천 미추8, 부산 감만1 등 주요 사업장 상당수가 공사비 급등으로 사업이 멈춰 있는 상태였다. 정부는 이번 제도 개선으로 시세 재조사와 일반분양 전환이 모두 가능해지면서 사업성이 개선되고, 지연 사업장도 정상화될 가능성이 높다고 보고 있다.
조민우 국토부 주택정비과장은 “도심 내 양질의 주택을 적기에 공급할 수 있도록 정비사업 제도 개편을 지속해 나가겠다”고 밝혔다.

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