서울 도심 아파트 밀집 지역 전경. 10·15대책 이후 거래가 급감하며 매수심리가 위축된 가운데, 일부 지역은 관망세가 확산되고 있다. (사진=하우징포스트 DB)

[하우징포스트=유승찬 기자]
서울 아파트 매매시장이 10·15 부동산대책 이후 급속히 얼어붙고 있다.
대책 발표 직전 일주일간 2,100건을 넘었던 거래는 235건으로 줄며 10분의 1 수준으로 급감했다. 대출규제와 실거주 의무 강화가 동시에 작용하며 매수심리가 빠르게 얼어붙은 반면, 토지거래허가구역(토허구역)에서 제외된 경매시장은 반사효과로 열기가 오르고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 16일~21일 서울 아파트 매매 거래는 235건으로 집계됐다. 이는 대책 발표 전 6일(10~15일) 2,102건의 11.2% 수준이다. 영등포구(-99.2%)·구로구(-97.5%)·노원구(-95.6%)·동작구(-93%)·동대문구(-90.1%) 등 서울 전역에서 거래가 80~99% 급감한 것으로 나타났다. 주택거래신고 기한(30일)을 고려하더라도, 시장이 빠르게 냉각되고 있다는 평가다.

이번 대책으로 무주택자 및 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소됐고, 15억 원 초과 주택은 대출 한도가 2억~4억 원으로 제한됐다. 또한 토허구역 내 실거주 2년 의무가 신설되면서 성동·마포·광진 등 한강벨트 주요 지역의 갭투자 수요가 사실상 차단됐다. 토허구역 지정 효력이 발생한 20일과 21일, 서울 전체 거래는 단 7건에 불과했다.

중개업계는 “토허구역 지정이라는 극약처방이 포함된 만큼 단기적으로 3~6개월은 조정국면이 이어질 것”이라며, “이번 규제가 전국 단위로 적용돼 과거처럼 비규제지역으로의 풍선효과는 제한적일 것”이라고 분석했다.
반면 경매시장은 규제의 사각지대로 반사효과를 보이고 있다.
지지옥션에 따르면 20일부터 21일까지 서울과 경기 아파트 낙찰가율은 각각 100.1%, 101.9%, 전월 평균(서울 99.5%, 경기 86.9%)을 웃돌았다. 토허제 적용을 받지 않는 경매의 특성상, 갭투자 자금이 경매시장으로 이동한 것으로 풀이된다.

서울 송파구 거여동 ‘포레나송파’ 전용 66㎡는 59명이 응찰해 감정가 대비 121.3%(14억1,888만원)에 낙찰됐고, 영등포구 신길동 ‘신길우성’ 전용 74㎡도 26명이 경쟁해 감정가(8억5,500만원)의 112.6%인 9억6,299만원에 거래됐다. 분당 ‘봇들마을’ 전용 84㎡ 역시 감정가 15억8,000만원 대비 117.7%(18억5,999만원)에 낙찰됐다.
지지옥션 관계자는 “갭투자 통로가 막히자 현금 보유자들이 규제를 피할 수 있는 경매로 이동하고 있다”며 “실수요자도 일부 있지만, 현재 경매는 사실상 유일한 투자 대안 통로로 작동하는 모습”이라고 진단했다.

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