높이규제지역 공공기여 완화 예시.(자료=서울시)
[하우징포스트=오명근 기자]
서울시가 강북 등 사업성이 낮은 역세권 지역을 준주거지역으로 종상향하는 방안을 적극 추진한다. 종상향 시 적용되던 일률적인 공공기여 비율을 합리화해 사업성을 개선하고, 입체공원 조성 시 추가 용적률 인센티브를 부여하는 방안도 포함됐다.
서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 변경안을 12일 발표했다. 이번 변경안은 주택공급 확대와 정비사업 활성화를 위한 규제 완화 정책의 실효성을 높이는 데 초점을 맞췄다.
◆공공기여 기준 개편…추가 확보 용적률만큼 비례 적용
서울시는 용도지역 상향 시 적용되는 공공기여 기준을 개편해 정비사업의 부담을 줄일 방침이다. 기존에는 종상향에 따른 용적률 증가분의 10%를 공공기여로 일률 적용했으나, 앞으로는 실제 확보된 추가 용적률만큼 비례해 공공기여 비율이 조정된다.
예를 들어, 1종 일반주거지역(200%)에서 2종 일반주거지역(250%)으로 종상향되더라도 건축 제한으로 인해 실질적으로 220%까지만 용적률을 확보할 수 있는 경우, 증가분(20%)에 대해서만 공공기여 비율을 적용하게 된다. 기존 방식(10% 일괄 부담)과 비교하면 사업자의 부담이 대폭 완화될 전망이다.
특히 고도제한, 경관지구, 국가유산 주변 등 ‘높이규제지역’은 추가 완화가 가능해, 그동안 사업성이 낮아 재개발이 어려웠던 지역에서도 정비사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다.
◆입체공원 도입 시 용적률 완화…사업성 개선 기대
입체공원을 조성하는 정비사업에 추가 용적률 완화 인센티브를 부여하는 방안도 이번 변경안에 포함됐다. '입체공원'은 공원 면적을 대지로 인정해 사업시행자가 공급할 수 있는 주택 수를 늘릴 수 있는 방식이다. 이를 통해 사업성이 개선되면서 민간사업자의 참여 유인이 높아질 전망이다.
서울시는 신속통합기획(신통기획) 등을 통해 입체공원 조성 방안을 구체화하고, 용적률 완화 적용 기준을 마련할 계획이다.
◆공시지가 낮은 역세권, 준주거 상향 대상 확대
서울시는 강북권 등 사업성이 낮은 역세권 지역의 준주거지역 종상향을 적극 추진한다.
이번 변경안에 따르면, 준주거지역으로 종상향할 수 있는 대상지는 해당 구역의 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 공시지가 이하인 정비사업지로 한정된다. 또한, 역세권 반경 250m 이내 지역만 종상향 적용이 가능하다.
현재도 역세권 정비구역에서는 준주거 종상향이 가능하지만, 적용 기준이 명확하지 않아 실제 제도 운영에 어려움이 있었다. 이번 조치로 강북권 등 사업성이 낮은 지역의 개발 가능 용적률이 확대될 것으로 기대된다. 서울시는 종상향에 따른 공공기여 시설로 공공주택 및 복지시설 등 사회적 약자를 위한 시설을 우선 배치하는 방안을 마련할 계획이다.
입체공원 개념도(자료=서울시)
◆정비계획 주민 동의·심사 병행…사업 속도 높인다
서울시는 재개발 선(先)심의제와 처리기한제 도입을 통해 정비구역 지정 기간을 단축할 방침이다. 현재 정비계획 입안 시 주민동의서(토지 등 소유자 50% 이상) 제출 시점은 도시계획위원회 심의 신청 전이다. 하지만 이번 변경안에서는 고시 요청 전까지 동의서를 제출하면 되는 방식으로 변경해, 주민 동의 확보와 심의를 병행할 수 있도록 했다.
또한 ‘재개발 처리기한제’를 즉시 시행해 행정절차 기간을 단축한다. 이에 따라 정비구역 지정에 걸리는 시간이 기존보다 최대 6개월 이상 단축될 전망이다.
◆ "규제완화 실효성 강화해 주택공급 촉진"
서울시는 '2030 정비기본계획 변경안'을 13일부터 27일까지 공람한 뒤, 서울시의회 의견 청취 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 상반기 내 변경 고시를 완료할 계획이다.
최진석 서울시 주택실장은 "재개발·재건축 사업 지원을 위한 서울시의 규제 완화 노력이 지속되고 있다"며 "이번 변경안을 통해 정비사업이 신속하게 추진될 수 있도록 행정 절차를 간소화하고, 민간 참여를 유도해 공급을 확대할 계획"이라고 밝혔다.
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