[하우징포스트=문승용 기자]
정부가 17일 공개한 외국인 주택 이상거래 조사결과에서는 환치기·현금반입을 통한 자금조달, 가족·법인을 이용한 편법증여, 직거래 기반 명의신탁 등이 반복되는 수법으로 나타났다. 조사당국은 이러한 방식이 자금 흐름을 은폐하고 실거래질서를 해칠 수 있다는 점에서 제도 보완이 필요하다는 의견을 내놨다.
◆ 해외자금 반입→주택 매수로 이어지는 구조
조사 결과 가장 두드러진 유형은 해외자금 불법반입이었다. 대표 사례로, 외국인 A씨는 서울 아파트 4채를 17억3,500만원에 매수하면서 매매대금 중 5억7,000만원을 외화반입 신고 없이 들여오거나 같은 국적 지인을 통한 환치기 방식으로 조달한 것으로 확인됐다. 관세청은 외국환거래법 위반 여부를 조사 중이다.
이러한 방식은 ‘해외 현금반입 → 비공식 송금 → 국내 주택 매수’ 흐름으로 이어지며, 자금 출처를 확인하기 어렵다는 점에서 투기성 자금 유입 통로로 작용할 수 있다는 지적이 나온다.
정부가 공개한 ‘외국인 부동산 이상거래 유형별 사례 요약’. 환치기·편법증여·명의신탁 등이 반복된 수법으로 나타났다.(자료=국토교통부)
◆ 가족·법인 통한 편법증여·특수관계 대여
편법증여 유형도 적지 않았다. 외국인 B씨는 서울 단독주택을 125억원 전액 현금으로 매수했는데, 해외 사업소득을 제3국 은행을 거쳐 국내 계좌로 송금한 방식이 확인됐다. 국내 소득은 연평균 9,000만원 수준에 불과해 자금 출처가 불명확하다는 판단으로 국세청 통보가 이뤄졌다. 특수관계 법인이 매수인의 거래대금 상당 부분을 부담하는 방식도 반복적으로 나타났다. 차용증 작성 여부나 이자 지급 기록이 확인되지 않은 경우가 많아 사실상 무상 지원으로 의심된다는 분석이 있다.
◆ 직거래 구조 활용한 명의신탁
명의신탁 의심 사례에서는 같은 국적 외국인 간 직거래 구조가 등장했다. 매수인·매도인 사이에 직접 계약이 이뤄지는 것처럼 보이나, 실제로는 중개업자가 대금 입·출금과 거래 절차 전반을 관리하며 실질 소유자로 의심되는 형태다. 경찰청은 부동산실명법 위반 가능성을 검토하고 있다. 거래금액이나 계약일을 실제와 다르게 신고한 사례도 다수 확인됐다. 이 같은 거짓신고는 조세 회피 목적이 강하고, 시장가격의 투명성을 저해할 수 있다는 지적이 제기된다.
◆ 반복되는 수법…자금추적·실명제 점검 필요
전문가들은 이러한 수법이 개별적으로 보이지만, 실제로는 ‘자금 은닉 → 소유구조 왜곡 → 세 부담 회피’로 이어지는 동일 패턴을 갖고 있다고 분석한다. 특히 해외자금 유입 과정에서의 추적 체계가 취약하면 편법증여·명의신탁과 결합해 조사 난도가 크게 높아진다는 지적이 있다.
조사기관들은 실거래 신고제도 개선과 자금출처 조사 기준 명확화를 검토하고 있으며, 외국인 부동산 거래의 실명제 준수 여부에 대한 상시 점검을 강화하겠다는 방침을 내놨다.
#외국인부동산 #이상거래 #환치기 #편법증여 #명의신탁 #자금추적 #실명제 #하우징포스트