[하우징포스트=문승용 기자]
10·15 부동산 대책 이후 강화된 대출규제가 본격 작동하면서 수도권 아파트 입주전망이 석 달 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 서울과 경기 모두 두 자릿수 하락을 기록했고, 자금 조달이 막힌 투자자와 실수요자 중심으로 미입주 우려가 확산되고 있다.

◆ 수도권 입주전망 ‘급랭’…서울·경기 동반 하락
주택산업연구원(주산연)은 11일 “11월 전국 아파트 입주전망지수(HOSI)가 79.8로 전월 대비 7.9포인트 낮아졌다”고 밝혔다.
이는 8월 이후 석 달 만의 최저치다. 수도권은 75.6으로 전월(92.7)보다 17.1포인트 급락했다. 서울(85.2)은 14.8포인트, 인천(72.0)은 12.0포인트, 경기도(69.6)는 24.6포인트 각각 하락하며 전국 평균보다 낙폭이 컸다.
주산연은 “10·15대책 이후 조정대상지역·투기과열지구 확대와 대출규제 강화로 실수요자의 자금 부담이 커졌다”고 설명했다.

2025년 11월 전국 아파트 입주전망지수는 79.8로, 전월(87.7) 대비 7.9포인트 하락했다. 수도권(75.6)은 서울(85.2)·인천(72.0)·경기(69.6) 모두 하락했으며, 세종(91.6)·울산(66.6) 등 비수도권 일부 지역도 낙폭이 컸다. (자료=주택산업연구원 제공)

◆ 비수도권도 동반 약세…세종·울산 하락폭 커
5대 광역시 평균은 83.8로 전달보다 5.2포인트 낮아졌다. 대구(80.9)와 부산(88.8)은 일부 핵심지 거래 회복으로 상승했지만, 울산(66.6)·광주(75.0)·세종(91.6)은 두 자릿수 낙폭을 기록했다. 세종은 전월(108.3) 대비 16.7포인트 떨어져 전국 최대 하락폭을 보였다.
8개 도 지역의 평균은 78.3으로 6.6포인트 하락했다. 경남(92.8)과 전북(87.5)은 상승했으나, 충북(62.5)·강원(75.0)·제주(60.0)·전남(66.6)은 하락했다.
주택개발업계는 “수도권의 거래 위축이 지방 중소도시 신규분양 수요 감소로 이어진 영향”이라고 분석했다.

◆ 10월 입주율 64.0%…“규제효과는 연말부터 반영”
10월 전국 아파트 입주율은 64.0%로 전월보다 7.2포인트 낮아졌다. 수도권은 85.9%로 3.0포인트 상승했지만, 이는 대책 시행 이전의 입주물량이 반영된 결과다.
주산연은 “연말 이후 대출규제가 본격 반영되면 수도권 입주율도 하락 전환할 가능성이 높다”고 내다봤다.
비수도권은 5대 광역시(59.9%)와 기타 지역(58.9%) 모두 하락했다. 미입주 사유는 ▲기존주택 매각 지연(40.0%) ▲잔금대출 미확보(30.0%) ▲세입자 미확보(20.0%) 순으로 나타났다.
토지거래허가구역에서는 세입자가 거주 중인 주택 매각이 불가능하고, 실수요자 본인만 입주할 수 있어 미입주 비율이 더 높아질 가능성이 크다.

◆ ‘정책효과–시장심리–자금경색’의 삼중구조 영향
하우징포스트 분석에 따르면 이번 입주전망지수 급락은 단순한 수요 감소가 아니라 정책효과·시장심리·자금경색이 동시에 작용한 결과로 풀이된다. 10·15대책 이후 ▲대출규제 강화 ▲토지거래허가구역 확대 ▲거래심리 위축이 맞물리며 입주여건이 빠르게 악화됐다.
부동산중개업계 한 관계자는 “단기적으로는 거래 억제 효과가 있겠지만, 자금흐름이 막히면 분양지연과 입주포기 증가로 이어질 수 있다”고 말했다.
부동산개발업계 관계자는 연말 정부가 예고한 ‘연착륙형 공급대책’에서 ▲입주자 금융지원 ▲기존주택 매각 지원 ▲전세대출 연계 등의 보완책이 병행돼야 한다는 점을 강조했다.

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