의정부 캠프 레드클라우드 미군 반환부지를 ‘첨단 공공주거복지도시’로 개발할 경우를 가정한 AI 개념도. 공공임대주택, 복합커뮤니티센터, 녹지축·보행 네트워크 등 '공공·민간 협력형 도시모델'을 상상해 구현했다. (그래픽=하우징포스트 디자인팀 AI 제작)

[하우징포스트=박영신 대기자]
정부의 주택공급정책이 ‘공공 중심’에서 ‘공공과 민간이 함께하는 협력형 실행체계’로 이동하고 있다. 이런 전환 국면에서, 반환이 완료된 옛 미군 공여지(약 3,400만 평)를 수도권 내 ‘첨단 공공주거복지도시’로 개발하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.
국유지를 활용해 신속히 공급할 수 있는 공공형 토지라는 점에서, 공공은 전략을 세우고 민간이 실행하는 ‘융복합 주거개발체계’를 작동시킨다면 수도권의 주택부족 완화에도 실질적 도움이 될 것이다.
최근 정부도 같은 방향의 움직임을 보이고 있다. 국토교통부·국방부·기획재정부 등 관계부처가 참여하는 ‘주택공급 관계장관회의’에서 경기북부 주한미군 반환공여지를 신도시급으로 개발하는 방안이 본격 논의될 예정이다.
현재 반환 부지는 총 1억4,247만㎡(약 4,320만 평)에 달하며, 이 가운데 경기북부 지역이 약 80%인 1억1,237만㎡(약 3,400만 평)을 차지한다. 파주·동두천·의정부·연천 등 32개 지역이 주요 후보지로 검토되고 있으며, 정부는 이 지역을 수도권 주택공급 확대의 새로운 거점으로 삼을 방침이다.

주요 정권별주택공급정책 흐름 변화(그래픽=하우징포스트 디자인팀)

◆ 현 정부 공공주택정책, ‘속도·품질’ 병행이 관건
정부가 추진 중인 2030년까지의 '수도권 주택공급 목표(135만 가구)'의 관건은 ‘어디에, 얼마나 빠르게’ 공급하느냐에 달려 있다. 기존 공공택지는 토지보상과 인허가 절차가 길어 착공까지 4~5년이 걸리는 등 구조적 한계가 있다. 반면 반환된 옛 미군 공여지는 이미 국가 소유로 전환되어 있어 보상 절차 없이 도시개발법상 사업지로 전용이 가능하다.
국방부, 지자체, LH 등이 협력 구조를 갖춘다면 초기 착수 기간을 획기적으로 단축할 수 있다는 관측이 제기된다.
공여지 개발은 단순한 주택단지 조성에 머물지 않는다. 청년·신혼·근로자 등 계층별·세대별 주거 수요에 맞춘 공공지원임대 ▲생활SOC(사회기반시설)와 연계한 돌봄·문화 인프라 ▲산업단지 배후형 근로자 주택을 함께 공급하면, 복지·고용·지역균형발전의 세 축을 동시에 실현할 수 있다.

옛 미군 공여지 반환 및 전환 현황 (그래픽=하우징포스트 디자인팀)

◆ 공공은 전략, 민간은 실행…‘융복합 주거개발체계’로 추진
정책 추진력을 확보하려면 역할 분담이 명확해야 한다. 공공(LH·지자체)은 부지 지정, 인허가, 공공성 관리, 정책 KPI 설정을 담당하고, 민간은 총괄기획(PM), 설계, 시공, 자금조달(PF·프로젝트 파이낸싱), 운영까지 일괄 수행하는 역할을 맡으면 된다. 이 체계는 공공의 정책 목표 달성과 민간의 실행 역량을 결합한 ‘정책형 협력모델’이 될 수도 있다.
주택공급기술 측면에서는 최근 주목받는 모듈러(Modular) 건축 방식과 ZEB(Zero Energy Building·제로에너지빌딩) 기술을 결합해 생산성과 에너지 효율을 높일 수 있다.
자금조달은 ESG(Environmental·Social·Governance·환경·사회·지배구조) 리츠 기반으로 민간자본을 유치해, 공공 재정을 투입하지 않는 ‘공공부담 제로형’ 구조를 적극 검토할 필요가 있다. 이 방식을 적용하면 준공 기간 단축(현장 조립 중심)과 장기 임대 운영의 안정적 수익구조(리츠 기반 임대수입)를 동시에 확보할 수 있다는 분석이다.

미군 공여지 개발 가능 주요 후보지 유형 (그래픽=하우징포스트 디자인팀)

◆ 입지 적정성과 한계…‘GTX 시대’에 새롭게 조명
옛 미군 공여지는 수도권 외곽에 분포되어 있다는 점에서 입지 적정성에 대한 평가가 엇갈린다. 긍정적으로는 ▲국가 소유 부지로 토지확보가 용이하고 ▲난개발 우려가 적으며 ▲지역균형발전 효과가 크다는 점이 꼽힌다.
반면 ▲기존 도심과의 거리 ▲교통 인프라 미흡 ▲환경정화 비용 등의 한계도 지적된다. 그러나 최근 GTX(수도권광역급행철도) 건설과 주요 국도 확장, 광역버스·BRT망 확충이 진행되면서 접근성 문제는 점차 완화되는 추세다.
특히 수도권 북부의 경우 군사시설 이전과 함께 ‘교통 + 산업 + 주거’ 복합 축으로 재편되는 개발 환경이 조성되고 있어, 옛 공여지가 '미래형 공공주거도시'로 전환될 가능성은 충분하다는 평가가 높아지고 있다.

미군 공여지 주택공급 예상 유형 (그래픽=하우징포스트 디자인팀)

◆ 첨단·복지·ESG가 결합된 ‘공공주거복지도시’ 모델
이 제안의 본질은 단순한 택지개발이 아닌 ‘첨단 공공주거복지도시’라는 새로운 도시 개념을 구현하는 것이다.
핵심 방향은 세 가지다. 첫째, 첨단성이다. 모듈러와 ZEB 등 기술 기반 건설방식을 적용해 생산성과 에너지 효율을 높인다.
둘째, 복지성이다. 청년·신혼·근로자·시니어 등 생애주기별 맞춤형 주거를 설계해 사회통합형 도시로 설계한다.
셋째, 공공성이다. LH·지자체가 참여하는 ESG 리츠 구조를 통해 개발이익을 공공으로 환류시키고, 장기 임대 및 공공지원형 공급으로 연계한다.
또한 도시 내 에너지 자립을 높이기 위한 RE100(Renewable Energy 100·재생에너지 100%) 기반 설계와 스마트 운영체계(에너지·교통·안전 통합관리)를 병행하면, 탄소감축과 효율적 도시운영이 가능한 ‘ESG 신도시’로 구축할 수 있다.

◆ 정책 제언, ‘공공+민간 협력체계’ 제도화 시급
옛 미군 공여지 활용은 단순한 지역개발이 아니라 ‘공공주택정책의 실행 플랫폼 전환’이다. 정부와 LH가 이 모델을 ‘정책형 협력개발체계’로 제도화한다면 공급의 속도와 품질을 동시에 높일 수 있다.
이를 위해서는 다음과 같은 제도적 정비가 병행돼야 한다. 첫째, 부지별 반환·환경정화 현황의 통합공개와 절차 표준화를 통한 사업 초기 불확실성 해소다. 둘째, 공공·민간 공동심의 및 인허가 패스트트랙 도입이다. 기간 단축과 행정효율 제고를 위해서다. 셋째, 공공참여형 리츠·PF 가이드라인 정비다. 장기임대 및 공공지원형 공급 연계를 위한 필수 과제다. 넷째, 모듈러·ZEB 설계·인증 기준을 신속히 명확화해야 한다. 품질과 안전기준의 사전 합의는 주택·도시개발의 필수요소다.
부동산개발전문업체인 아이티엠건설 공재호 대표는 “공공이 방향을 제시하고, 민간이 기술과 자본으로 실행할 때 '주택정책은 현실성'을 갖게 된다”며 “옛 미군 공여지는 정책 속도와 시장 효율을 동시에 시험할 수 있는 최적의 실험무대”라고 말했다.

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