대표적인 위반건축물 유형. 베란다·옥탑·1층 필로티·야외공간 무단 증축, 세대수 증가(방쪼개기), 무단 용도변경 등이 주요 사례로 꼽힌다. (자료=국토부)

[하우징포스트=오명근 기자]
국토교통부가 11년 만에 소규모 주거용 위반건축물에 대한 한시적 양성화에 나선다.
발코니 무단 확장, 방쪼개기 등 생활형 위반을 일정 부분 정리해 임차인·매수인 피해를 줄이는 동시에, 앞으로는 이행강제금 반복부과와 AI 단속체계 구축으로 불법 건축 관행을 원천 차단한다는 방침이다.

◆ 전국 14만8천동 위반건축물, 서울·경기 집중
국토부 집계에 따르면 지난해 말 기준 전국 위반건축물은 14만7,726동에 달한다.
2015년 8만9,110동에서 매년 5천~6천동씩 늘어난 수치다. 지역별로는 서울(4만9,011동)과 경기(4만908동)에 집중돼 전체의 60% 이상을 차지한다. 주거용이 56.5%로, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주택에서 위반이 두드러졌다.

◆ 발코니 확장·방쪼개기 등 생활형 위반
실태조사 결과, 주거용 위반의 42.2%가 발코니·베란다 무단 확장이었다. 이어 옥상 지붕 설치, 1층 증축, 방쪼개기 순으로 나타났다.
임차인 피해 사례도 잇따르고 있다. 위반 사실을 모른 채 전세계약을 맺은 뒤, 건축물대장에 등재되면서 대출이 막히거나 보증금 반환에 차질이 생기는 경우다. 지난해 7월 창원에서는 불법 개조 건물이 붕괴해 임차인 1명이 숨지고 3명이 다치는 사고도 발생했다.

◆ 양성화와 강력 단속 '투트랙'
국토부는 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’을 국회 통과시켜 내년 시행을 목표로 하고 있다. 일정 규모 이하 주거용 위반건축물이 대상이다. 구조안전·위생·방화 기준에 지장이 없을 경우 한시적으로 합법화된다. 임차인과 매수인의 불이익을 줄이고, 시장의 투명성을 높이겠다는 취지다.
지난 2014년에도 유사한 특별조치법이 시행돼 2만6,924동이 양성화됐다. 이번 조치는 그로부터 11년 만에 다시 추진되는 것으로, 국토부는 약 3만~4만동이 새롭게 양성화될 것으로 내다봤다. 단순한 합법화에 그치지 않고, 제도적 보완과 관리 강화를 병행하는 점이 차별화된다.

◆ 신규 위반은 무관용...불법 근절 추진
신규 위반에 대해서는 강력한 차단책이 도입된다.
모든 지자체에 이행강제금 반복부과를 의무화하고, 위반 사항이 시정되지 않으면 가중 부과한다. 국토지리정보원이 항공사진과 AI 분석을 통해 건축물 증·개축 변화를 실시간 추적하는 시스템도 마련된다. 미등록 설계·시공자까지 처벌 범위를 넓히고, 건축물 매매·임대차 계약 시 위반 여부를 반드시 고지하도록 했다.
특히 매수 이후 발견된 위반 건축행위에 대해서는 실제 위반을 저지른 이전 건축주 등에게 구상권을 청구할 수 있는 법적 근거도 마련된다. 계약 체결 이전의 불법행위 책임을 명확히 하고, 계약서 특약을 통해 매도인의 원상복구 책임까지 반영하는 방식이다. 아울러 위반 여부를 누구나 쉽게 확인할 수 있도록 별도의 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.

위반건축물 누적 현황과 연도별 증가량. 전국 위반건축물은 2015년 8만9,110동에서 2024년 14만7,718동으로 늘었으며, 매년 5천~6천동씩 증가세가 이어졌다. (자료=국토부)

◆ 생활형 불법 관행 근절 선언
국토부는 이번 대책이 ‘기존 위반은 정리하고, 앞으로는 무관용 정책을 펼친다’는 방침이다. 건축 규제 역시 현실성을 반영해 조정한다. 정북방향 일조사선 후퇴기준을 완화하고, 보일러실·비가림 지붕은 건폐율과 용적률 산정에서 제외해 무단 증축 요인을 줄인다.
또 신설이 추진 중인 ‘부동산 감독기구’와도 협력해 불법 용도변경, 방쪼개기 등 위반 행위에 대한 조사·수사 기능을 강화할 방침이다.
국토부 관계자는 “임차인과 매수인이 피해를 떠안는 불합리한 구조를 개선하는 동시에, 불법 건축으로 얻는 이익보다 비용이 크도록 제도를 바꾸겠다”며 “위반건축물 문제를 근본적으로 해소해 투명한 건축시장을 만들겠다”고 밝혔다.

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