[피터 박(Peter Park)=하우징포스트 재미 칼럼니스트]
미국 프라임 프로퍼티즈 에셋 매니지먼트(Prime Properties Asset Management) 대표.
미국 부동산이 전 세계 투자자들에게 매력적인 이유는 단순한 시세 차익에 있지 않다. 세제 혜택·법적 보호·시장 구조적 특성이 결합돼 안정성이 확보돼 있기 때문이다.
한국과는 제도 환경이 다르고, 경제·문화적 토대 역시 달라 장기 전략 수립이 용이하다. 따라서 자본 여력이 있는 투자자라면, 동남아·중남미 등 신흥 투자시장보다 상대적으로 안정성이 높은 미국 시장을 충분히 검토해볼 만하다.
◆절세 효과와 제도의 안정성
미국 부동산의 장점 가운데 하나는 안정적이고 예측 가능한 세제 환경이다. 모기지 이자와 재산세가 소득공제 대상이 되고, 건물 감가상각을 통해 과세소득을 낮출 수 있다.
또 1년 이상 보유 자산에 대해서는 장기 양도소득세율(Long-Term Capital Gain Tax)이 적용돼 최고 20% 수준에 그친다. 이러한 구조는 투자자의 현금흐름을 안정적으로 유지하게 하고, 장기 보유를 통한 자산 증식에도 유리하다.
특히 세제 규정이 장기간 일관되게 유지된다는 점은 투자자의 예측 가능성을 높인다. 제도 변경이 드물어 투자 계획을 중도에 수정해야 할 위험이 적고, 안정적인 시장 환경 속에서 장기 전략을 세울 수 있다는 평가가 많다. 이러한 요소들이 결합해 미국 부동산은 단순 거래를 넘어 안정성과 신뢰성을 갖춘 자산으로 자리매김하고 있다.
◆‘1031 익스체인지’와 자산 확장의 구조
미국 부동산 투자에서 가장 눈에 띄는 장치는 ‘1031 익스체인지(Exchange)’다. 일정 요건을 충족하면 매각 차익에 대한 세금을 즉시 납부하지 않고, 다른 부동산에 교체 투자할 수 있다.
예컨대 30만 달러 주택을 50만 달러에 팔고, 상업용 빌딩으로 교체하면 세금은 유예된다. 이후 더 큰 프로젝트로 이어가면, 투자자는 세금을 뒤로 미룬 채 자산 규모를 확대할 수 있다. 실제로 많은 투자자가 소규모 주택에서 시작해 빌딩과 리츠, 대규모 프로젝트로 확장한다. 이러한 레버리지 효과는 단순 시세차익을 넘어선 장기적 자산 증식의 열쇠다.
다만 세금 유예 효과가 크다 보니 일부에서는 '조세 형평성 논란'이 제기되기도 한다. 상속 단계에서 ‘Step-up Basis(상속세 기준가 상향)’ 제도가 적용되면 세금을 사실상 회피할 수 있다는 점도 논란이 된다. 그럼에도 불구하고 전반적으로는 이 제도가 '투자 활성화'와 '시장 안정성을 뒷받침한다는 평가'가 우세해서, 이 제도가 유지되고 있다.
◆장기 수요 요인과 시사점
미국 부동산 시장의 안정성은 인구학적 요인에서도 나온다. 꾸준한 인구 증가와 이민 유입, 새로운 일자리 창출이 주거 수요를 지속적으로 지탱한다.
특히 뉴욕·로스앤젤레스·달라스 등 주요 대도시권은 공급 부족과 토지 제약으로 수요 초과 현상이 고착화됐다. 이러한 장기 수요는 자산 가치 상승을 뒷받침하는 기반이 된다.
미국 시장은 세제·제도·수요 구조가 안정적으로 맞물려 있어 '장기 전략 수립이 가능하다'는 점에서 특징적이다. 따라서 미국 부동산은 제도적 장점이 충분히 매력적이지만, 투자자는 '리스크와 사회적 논란까지 함께 고려해 균형 잡힌 전략'을 세울 필요가 있다.
미국 부동산은 단순히 “싸게 사서 비싸게 파는” 매매 차익의 대상이 아니다. 절세·자산 확장·시장 구조를 아우르는 복합적 자산이다. 그래서 여력이 있는 투자자라면 충분히 검토할 만한 시장이다.
다만 제도의 장점만큼 리스크 관리와 전문가 조언이 병행돼야 한다. 다음 편에서는 이러한 전략을 실현하는 또 다른 핵심 도구인 트러스트(Trust)와 유한책임회사(LLC)를 중심으로, 절세와 상속, 리스크 관리까지 아우르는 구조적 장치를 다룰 예정이다.
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