연립・오피스텔 등 ‘비(非)아파트’에 도입된 단기임대제도 개요.(그래픽=하우징포스트 디자인팀)

[하우징포스트=문승용 기자]
연립·다세대·오피스텔 등 '아파트가 아닌 주택'을 보유한 집주인이 임대로 사용하겠다고 임대등록을 하면, 집주인은 '임대사업자'로 인정받는다. 아울러 세제 혜택도 받을 수 있게 된다.
다만. 의무 임대사업기간은 '6년 이상'이다. 세입자와는 2년 단위로 계약하더라도 집주인이 6년간 임대를 이어가야 등록요건이 충족된다.
국토교통부는 내달 4일부터 ‘비아파트 6년 단기등록임대주택 제도’를 시행한다고 28일 밝혔다. 이 제도는 서민들의 전세사기를 줄이고, 비아파트 민간임대시장을 제도권으로 유도하기 위해 마련됐다.

◆ 연립·다세대도 임대사업자 등록 가능…세금 혜택도 적용

이 제도는 아파트 외 주택도 일정 조건을 갖추면 임대사업자로 등록할 수 있도록 한 것이 핵심이다. 대상은 연립·다세대·오피스텔 등 비아파트 주택이며, 수도권 기준으로 건설형은 공시가격 6억 원 이하, 매입형은 4억 원 이하까지 등록이 가능하다. 비수도권은 각각 6억 원, 2억 원 이하다.

등록하면 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세·법인세 중과 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 기존에는 아파트에만 가능했던 등록임대제도를 비아파트까지 넓혀 서민 임대공급을 늘리겠다는 취지다.

◆ 2년 계약 반복 가능…6년 유지가 핵심 조건

‘6년 단기임대’란 세입자와 6년 계약을 맺는다는 뜻이 아니다. 일반처럼 2년 단위로 계약하되, 6년간 임대를 유지하는 것이 등록 조건이다. 중도에 매각하거나 자가 입주할 수 없고, 조건을 어기면 세제 혜택이 환수된다.

이번 제도는 2017년 처음 도입됐지만 다주택자의 세금 회피 수단으로 활용된다는 비판 속에 2020년 폐지됐다가, 보완을 거쳐 5년 만에 다시 도입되는 것이다. 기존 4년이던 의무임대기간은 6년으로 늘었고, 아파트는 제외됐다.

◆ 보증가입 기준도 손질…감정가 부풀리기 막는다

전세사기 방지를 위한 임대보증보험 기준도 바뀐다. 기존에는 임대사업자가 직접 감정평가사를 지정해 주택가를 산정했지만, 앞으로는 공시가격이나 HUG(주택도시보증공사)가 인정하는 감정가가 기준이 된다. 이의신청이 있을 경우에만 HUG가 지정한 평가법인의 감정가를 적용한다.

공시가격에 곱하는 비율도 조정된다. 예컨대 공동주택의 경우, 공시가 9억 원 미만은 150%에서 145%로, 15억 원 이상은 130%에서 125%로 낮아진다. 이는 과도한 전셋값 산정으로 인한 보증사고를 줄이기 위한 조치다.

◆ 퇴거 시 복구비 분쟁 줄인다…첫 기준 마련

임차인이 퇴거할 때 임대인이 과도한 원상복구비를 요구해 벌어지는 분쟁을 줄이기 위한 제도도 도입된다. 앞으로는 입주·퇴거 시 집주인과 세입자가 함께 시설 상태를 점검하고, 복구비는 실비와 감가상각률을 반영해 정산한다.

국토부는 올 6월부터 연구용역을 시작해, 2026년 상반기까지 복구비 산정 기준에 대한 가이드라인을 마련할 계획이다. 아울러 임대등록 말소 후 부기등기 삭제도 지자체나 이해관계인의 신청만으로 가능하도록 개선됐다.

국토부 관계자는 "이번 제도는 임대주택 공급 확대와 함께 임차인 보호 장치를 마련하는 데 목적이 있다"며, "비아파트 임대시장의 제도화와 전세사기 예방에 실질적인 효과가 기대된다"고 말했다.