서울시가 발표한 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’ 개념도. 공급 지원, 임대인·임차인 행정지원, 정부 제도개선 건의 등 3대 축으로 구성됐다. (자료=서울시)
[하우징포스트=박영신 대기자]
정부는 노후 공공임대 재건축을 본격화하고, 서울시는 민간임대 활성화 방안을 내놨다. 겉으로는 두 기관의 정책 방향이 엇갈리는 듯 보인다. 하지만 실제로는 서로 다른 영역과 시간축에서 보완적으로 작동해 서울 임대주택시장을 풍성하게 하고 장기적 주거복지 향상에 기여할 가능성이 크다.
◆정부, 노후 공공임대 재건축 본격 추진
정부는 ‘9·7 주택공급 확대방안’에 따라 2030년까지 노후 공공임대 재건축 2만3,000가구 착공을 목표로 하고 있다. 서울 노원구 하계5단지, 상계마들 단지가 우선 대상이며 내년 초 착공 예정이다.
이번 재건축은 ▲용적률 상향(최대 500% 수준) ▲민간참여형 개발 ▲커뮤니티 시설 확충 등을 통해 단순 철거 후 신축이 아니라 ‘저렴하면서도 질 높은 임대주택’으로 재탄생시키는 구상이다. 재원은 주택도시기금과 LH 자금, 국비를 병행해 마련한다.
정부는 수도권에만 8만6,000가구 이상의 노후 공공임대가 존재하며, 향후 10년 내 16만9,000가구까지 늘어날 것으로 추산한다. 재건축 수요가 급격히 늘어날 수밖에 없다는 점에서 선제적 대응 차원이라는 설명이다. 다만 주민 이주대책, 사업성 확보, 비용 부담은 여전히 과제로 꼽힌다.
정부가 재건축을 확정한 서울지역 주요 노후 공공임대아파트 단지. (그래픽=하우징포스트 디자인팀)
◆서울시는 '민간임대 활성화 지원책' 발표
서울시는 1일 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’을 발표하며 건축규제 완화·금융지원·행정지원·제도 개선 건의 등 네 축의 대책을 제시했다.
규제 완화는 구체적이다. 소규모 오피스텔 접도 조건을 20m에서 12m로 낮추고, 건축심의 대상 기준은 30실 이상에서 50실 이상으로 완화했다.
도시형 생활주택 층수 제한, 일조사선 규정 완화 등은 정부에 건의한다. 또 ‘신속인허가협의체’와 건축계획 사전검토제를 도입해 인허가 기간을 단축하기로 했다.
금융지원도 강화됐다. 서울시는 민간임대리츠에 서울주택진흥기금을 출자해 정부 출자 축소분을 보전하고, 대출이자의 2%를 보조한다. 사업자의 초기 부담을 덜어 민간 참여를 유도하겠다는 것이다.
임차인 보호 대책도 병행된다. ‘AI 전세사기 위험분석 리포트’를 통해 계약 전 위험도를 확인할 수 있도록 하고, 임대사업자 가이드라인 제정과 민관협의회 운영으로 임대차 분쟁을 예방한다는 구상이다. 현재 서울의 등록 민간임대는 41만6,000가구로 전체 임차주택의 20% 수준이며, 이 중 80% 이상이 다세대·다가구·오피스텔이다.
서울시는 민간임대 신규 등록이 2018년 3만 명에서 지난해 2,000명 수준으로 급감한 점을 지적하며, 시장 기반 회복이 시급하다고 설명했다. 오세훈 시장은 “민간임대 규제와의 전쟁”을 선언하며 자신의 정책 선명성을 강조했다. 아울러 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화, 종부세·양도세 조정 등을 정부에 요구했다.
◆엇갈린 듯 맞물린 정책, 긍정적 시너지 효과 전망
정부는 장기적이고 구조적인 공공임대 재건축에 집중하고, 서울시는 단기적 공급 절벽 해소와 민간 유입 확대에 나섰다. 정책 발표 태도는 충돌처럼 보이지만 실제 정책 효과는 서로 보완적이다. 임대주택시장은 공공과 민간이 상호 보완적으로 작동되고 있어서다.
공공 재건축은 도심 요지에 '서민 대상의 고품질 임대주택'을 확충, 주거복지의 질적 전환을 이끈다. 민간임대 활성화는 공공주거복지에서 보호되지못한 주거수요를 담아낸다. 민간임대의 경우 청년·1~2인 가구 중심의 수요를 신속히 흡수할 수 있다. 두 축이 맞물리면 서울지역 임대주택시장은 물량과 유형이 다양해지며 한층 안정될 수 있다.
전월세 시장의 급등락 완화, 수요층별 맞춤형 공급, 주거복지 향상 등 파급효과도 기대된다. 결국 정부와 서울시의 ‘투트랙 임대정책’은 상호보완적 시너지로 귀결되며, 장기적으로는 서울 주거정책 전반의 신뢰와 안정성을 높이는 결과로 이어질 수 있다.
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