김윤덕 국토교통부 장관이 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택공급 확대방안’ 합동 브리핑을 하고 있다. 이번 대책에는 수도권에 2030년까지 135만가구를 착공하는 내용이 담겼다. (사진=KTV)
[하우징포스트=박영신 대기자]
정부가 향후 5년간 수도권에 135만가구를 착공하는 주택공급 확대 방안을 내놨다. 최근 3년 평균보다 1.7배 많은 물량으로, 매년 신도시 하나가 세워지는 규모다. 이번 공급 목표는 ‘인허가’가 아닌 ‘착공’ 기준으로 관리해 실제 체감도를 높이겠다는 구상이다. 대책은 공공택지 직개발, 도심 정비사업 촉진, 민간 규제 완화, 금융 지원 강화, 수요·시장 관리까지 망라한 종합 패키지다.
◆ 공급 규모·관리 기준
정부는 2026년 ~ 2030년 수도권에서 연평균 27만가구, 총 135만가구를 착공한다고 밝혔다. 이는 최근 3년간 연평균 16만가구에 비해 11만가구 늘어난 규모로, 공급량이 1.7배 확대되는 셈이다. 연간 공급 물량만으로도 ‘신도시 하나 규모’에 해당한다는 점에서 정책 파급력이 크다는 분석이다.
국토부는 “앞으로는 착공 기준으로 공급량을 관리해 국민이 체감할 수 있는 공급 효과를 보여주겠다”고 밝혔다. 그동안 인허가 단계에서 공공택지 공급이 지연되거나 준공까지 이어지지 못한 사례가 많았던 만큼, 정부는 ‘착공 기준 관리’가 공급 신뢰성을 높이는 전환점이 될 것으로 보고 있다.
◆ 공공택지, "LH 직접개발 전환·조기화"
이번 대책의 핵심은 공공택지 사업 방식을 LH 직접개발로 전면 전환한 것이다. 과거에는 민간이 LH로부터 용지를 매입한 뒤 주택을 공급을 했으나, 착공 지연이 반복되는 문제점이 있었다. 정부는 LH가 직접 사업을 시행하면 공급이 발표된 계획대로 이루어질 수 있다고 설명했다.
이를 통해 2030년까지 6만가구를 추가 확보하고, 장기간 미사용된 상업용지와 과다 계획된 비주택용지를 주택용지로 전환해 1만5,000가구 이상을 더한다. 또한 인허가·보상 과정의 병목을 줄여 사업기간을 2년 이상 단축하고, 4만6,000가구의 추가 공급도 가능하다고 강조했다. 이미 발표된 서리풀지구·과천지구는 2029년 착공을 목표로 속도를 높이며, 신규 택지 3만가구 개발도 검토 중이다. 3기 신도시 등 주요 공공택지에서는 2025년 0.5만가구, 2026년 2.7만가구의 공공분양 물량이 공급될 예정이다.
◆ 도심·유휴부지, 고밀 재건축·복합개발
도심 내 공급 확대도 주요 과제다. 정부는 준공 30년 이상 된 노후 공공임대주택의 용적률을 최대 500%까지 상향해 고밀도 재건축을 추진한다.
상계마들·하계5단지·중계1단지 등 서울 주요 임대단지가 대상이다. 이곳에서는 2만3,000가구가 공급된다.
노후 공공청사와 국공유지는 특별법을 제정해 복합개발을 의무적으로 검토하도록 하고, LH와 캠코 등이 사용권을 확보해 사업을 속도감 있게 추진한다. 이를 통해 2만8,000가구가 공급될 예정이다.
장기간 활용되지 않은 학교용지는 합동 검토 후 용도를 해제해 주택용도로 전환한다. 이 방식으로 3,000가구 이상을 추가하고, 송파 위례업무용지·강서 공공청사 부지 등 서울의 유휴부지는 즉시 개발해 4,000가구를 추가 공급한다. 도심 공급은 주거 선호도가 높은 입지에서 이뤄지는 만큼, 체감 효과가 클 것으로 전망된다.
◆ 정비사업, 절차 병행·기간 단축
재개발·재건축 등 정비사업 활성화도 대책의 핵심 축이다. '공공 도심복합사업'은 일몰제를 폐지하고 용적률을 상향해 5만가구를 추가한다.
1기 신도시 등 노후계획도시는 선정방식과 절차를 개선해 6만3,000가구를 확보한다. 정부는 정비사업 전체 기간을 최대 3년 단축할 수 있도록 기본계획과 정비계획을 동시 추진하고, 사업시행계획인가와 관리처분계획인가도 병행하도록 했다.
주민공람과 지방의회 의견 청취 절차도 효율화한다. 이를 통해 향후 5년간 23만4,000가구의 공급을 지원한다는 목표다.
특히 공사비 상승 등 사업성 저해 요인을 해소하기 위해 용적률 인센티브를 확대하고, 조합 융자 한도도 상향해 초기사업비 부담을 덜어줄 방침이다.
◆ 민간사업 여건 개선, 오피스텔 등도 공급 확대
민간 주택사업이 원활히 추진될 수 있도록 각종 규제를 합리화한다. 지난 35년간 유지돼온 주택 실외소음 기준을 현실화하고, 학교용지 기부채납 요구도 완화한다.
이와 함께 공실 상가를 주거시설로 전환하고, 공사기간이 짧은 모듈러 공법을 적극 도입해 비아파트형 주택을 확대할 계획이다.
오피스텔·도시형생활주택·생활형숙박시설(생숙) 등을 활용한 공급 다변화도 병행된다. 이를 통해 수도권에 21만9,000가구가 추가 공급될 수 있을 것으로 정부는 내다봤다.
◆ 주택금융 개선...자금조달 완화·보증 확대
정부는 단기간에 가시적인 효과를 내기 위해 신축매입임대 14만가구와 공공지원 민간임대 2만1,000가구를 공급한다. 전체 물량의 절반을 2026~2027년에 집중 배치해 공급 효과를 극대화한다.
자금 조달에 어려움을 겪는 건설사업자를 위해 공적 보증도 확대한다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증 규모를 늘려 미분양 리스크와 공사 지연을 방지하겠다는 것이다. 이를 통해 공급 안정성과 금융 안전망을 동시에 확보한다는 전략이다.
◆ 수요·시장도 관리, 부정거래 단속·대출규제
공급 확대와 동시에 수요 관리도 강화된다. 정부는 국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원 등이 참여하는 합동 조사·수사 조직을 신설해 부동산 불법행위를 단속한다.
기획조사와 세무조사도 확대해 자금출처 검증을 강화하고, 거래의 투명성을 높인다.
토지거래허가구역은 국토부 장관이 지역 제한 없이 지정할 수 있도록 제도를 개선한다.
대출 규제도 강화된다. 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 50%에서 40%로 낮아지고, 수도권·규제지역에서 주택매매 및 임대사업자의 주담대는 전면 제한된다.
1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일원화된다. 주택신용보증기금 출연요율은 대출 규모에 따라 차등 적용된다. 정부는 6·27 대출규제에 이어 추가 규제를 통해 과열 수요를 선제적으로 차단하겠다는 입장이다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장의 근본적인 안정을 위해서는 충분한 공급이 무엇보다 중요하다”며 “공급된 주택이 실수요자에게 공정하게 돌아가는 시장 구조를 확립하겠다”고 말했다. 김 장관은 이어 “공급체계에 대한 국민적 신뢰를 높여 주택시장의 불안을 선제적으로 관리하겠다”고 덧붙였다.
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