금융위원회는 7일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급 확대방안 후속조치 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최했다. 신진창 금융위원회 금융정책국장(가운데)이 관계기관과 금융권 관계자들과 함께 회의를 주재하고 있다. (사진=금융위 제공)
[하우징포스트=오명근 기자]
정부가 7일 발표한 9·7 부동산 대책은 공급 확대와 함께 금융 규제 강화를 병행하는 것이 특징이다. 8일부터 규제지역 무주택자 주담대 담보인정비율(LTV)은 40%로 낮아지고, 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 줄어든다.
이에 따라 수도권에서 2억~3억원 전세대출을 이용하던 1주택자의 약 30%가 평균 6,500만원가량 한도 축소 영향을 받을 전망이다. 정부는 가계부채 증가세를 억제하면서도 무주택자의 대출 여력은 유지해 실수요자를 보호하겠다는 방침이다.
◆ 전세대출 한도 2억원 일원화
금융위원회는 보증기관별로 달랐던 1주택자 전세대출 한도를 8일부터 2억원으로 통일한다. 기존에는 SGI서울보증 3억원, 주택금융공사(HF) 2억2,000만원, 주택도시보증공사(HUG) 2억원으로 차이가 있었다. 이 조치로 수도권 1주택자의 약 30%가 영향을 받고, 평균 대출 한도는 6,500만원 줄어들 것으로 추산됐다.
무주택자의 전세대출 한도는 종전 수준을 유지한다. 다주택자는 보증을 통한 전세대출이 애초에 불가능하다. 기존 임대차계약의 단순 만기 연장은 종전 한도로 가능하되, 금액을 늘리거나 조건을 변경하면 새 기준이 적용된다.
◆ 규제지역 LTV 40%로 강화
강남3구와 용산구 등 규제지역의 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 상한은 기존 50%에서 40%로 낮아진다. 이미 15억원 초과 주택에는 40% 규제가 적용돼 있었지만, 15억원 이하 주택 거래에는 새 기준의 영향을 받는다. 예컨대 9억원 주택은 LTV 40% 적용할 경우 대출 가능액이 3억6,000만원으로, 현행 6억원 상한보다 적어 LTV가 직접 제약으로 작동한다. 정부는 향후 규제지역이 추가될 경우에도 동일한 기준을 적용할 계획이다.
◆ 시행사·건설사 금융 규제와 예외
이번 대책은 주택을 공급하는 시행사·건설사에 대한 금융 규제도 강화했다. 수도권과 규제지역에서 주택매매·임대사업자 명의로 받는 주담대는 원칙적으로 금지된다. 그동안 일부 사업자가 사업자 등록을 내고 규제를 피해 대출을 받는 경우가 있었기 때문이다.
다만 신규 주택 건설 자금, 세입자 보증금 반환, 공익 목적의 법인 대출은 예외적으로 허용된다. 정부는 불필요한 차입을 줄이되, 공급 차질과 세입자 피해를 막기 위해 최소한의 통로는 열어둔다는 입장이다.
◆ 출연요율 차등 적용
내년 4월부터는 은행이 주택신용보증기금에 납부하는 '출연요율'이 대출금액 기준으로 달라진다. 평균 대출액 이하는 0.05%, 평균 초과~2배 이내는 0.25%, 2배 초과는 0.30%를 적용한다. 금융당국은 이를 통해 고액 주담대 취급 유인을 줄이고, 대출 규모에 비례한 비용 부담을 강화하겠다고 설명했다. 세부 기준은 매년 3월 산정·4월 적용 절차를 거쳐 확정된다.
◆ DSR 확대는 추후 검토
이번 대책에는 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 직접 적용은 포함되지 않았다. 금융당국은 가계부채 증가율과 지역별 시장 동향을 보며 적용 시기와 방식을 정하겠다는 방침이다. 정부는 전세대출의 급격한 증가가 전세가격과 매매가격을 끌어올렸다는 점을 인정하면서도, 서민 주거 안정을 위해 속도 조절이 필요하다고 설명했다.
◆ 공급확대 부작용 최소화 전략
이번 금융 규제는 공급 확대와 병행해 시장 수요를 억제하는 이중 전략으로 해석된다. 전세대출 2억원 상한은 유주택자의 추가 차입을 제한하고, LTV 40%는 중고가 주택 매수에 현금 비중을 높이게 할 전망이다. 반면 무주택자 전세대출은 종전 한도가 유지돼 실수요 보호 장치로 작동한다. 전문가들은 은행 창구에서 증액·대환 수요가 선반영될 가능성과 규제지역 추가 지정 여부를 향후 시장 변수로 꼽고 있다.
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