[임동준 자이랜드 대표/하우징포스트 칼럼니스트]
정부가 발표한 ‘6.27 대출 규제’는 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 6개월 내 전입을 의무화하는 고강도 대출 제한 조치다. 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’를 차단하고, 과도한 레버리지를 억제하겠다는 취지다.
하지만 시장은 빠르게 우회로를 찾아 움직이고 있다. 일부 수요자들은 제도권 금융 규제를 피해 P2P(개인 간 금융·Peer to Peer) 기반 온투업(온라인투자연계금융업) 대출로 눈을 돌리고 있다. 이들 대출은 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV) 등 주요 규제를 받지 않으며, 일각에서는 최대 70억 원까지 대출이 가능하다는 광고도 어렵지 않게 발견된다.
이 과정에서 정책 실효성을 가를 핵심 변수로 지목되는 것이 바로 감정가, 즉 담보가치 산정 체계다.
◆“감정가 산정이 불투명하면 대출도 왜곡”
많은 금융기관과 P2P 플랫폼은 시세 추정 시스템이나 제휴 감정사를 통해 담보가치를 산정하고 있다. 하지만 이들 시스템은 실거래 흐름과 괴리되거나, 때로는 과대평가된 수치를 제시해 전세사기와 대출 부실의 원인이 되기도 했다.
최근에는 실거래가보다 터무니없이 높은 감정가가 제공돼 실제보다 많은 대출이 실행되는 경우도 보고되고 있다. 이는 규제를 무력화하는 요인으로 작용하며, 부실 리스크를 구조적으로 확대시키는 결과로 이어진다.
◆“AI 감정평가, 실거래 근접 정확도 입증”
필자의 지인 중에서는 최근 보유 주택을 매도하며 감정가 비교를 진행했다. 해당 주택은 일부 기관에서 9억 원대 후반으로 감정됐다. 하지만 자이랜드의 'AVM(Automated Valuation Model, 자동가치평가모형) 시스템'은 13억8천만 원으로 평가했다. 당시에는 다소 높다는 평가도 있었지만, 최종 실거래가는 13억9천만 원으로 체결됐다. 이는 AVM이 실거래 흐름을 정확히 반영한 결과를 제시할 수 있다는 점을 보여준 사례다. AI 기반 감정평가 시스템의 신뢰성을 실증적으로 뒷받침한 사례로 평가될 만하다.
◆“수치 실험에서도 기존 감정가 시스템 압도”
자이랜드는 지난해 8월, 아파트·오피스텔·빌라 등 2만 건이 넘는 실거래 데이터를 활용해 AI 기반 AVM의 성능을 검증했다. 실험 결과, 기존 시세 시스템은 3,427건에서 감정가가 실거래가보다 과대 평가된 반면, 자이랜드 AVM은 1,657건으로 절반 이상 낮은 수치를 기록했다.
예측 오차율을 나타내는 MdAPE(중앙절대예측오차) 기준에서도 자이랜드가 기존 시스템보다 절반 이하로 나타났다. 감정가가 실거래가와 10% 이내로 일치한 비율에서도 자이랜드가 우위를 보였다. 이번 실험은 AI 기반 감정평가 모델이 기존 시스템보다 높은 정확성과 일관성을 확보할 수 있음을 실증적으로 보여준 사례라는 게 자이랜드측의 설명이다.
◆ 감정가 체계 바로잡는 제도 마련 시급
감정가는 대출 실행의 기준점이다. 감정가가 불투명하면 대출 한도가 왜곡되고, 대출의 질이 흔들리며, 결국 규제의 실효성도 떨어진다. 이는 제도권이든 비제도권이든 동일하게 적용되는 구조다. AI 기반 AVM은 실거래가, 공시가격, 건축정보, 수요지표 등 공공데이터를 바탕으로 자동 계산되는 감정 시스템이다. 사람이 개입하지 않아 임의 조정이나 해석에서 자유롭고, 정량 기준에 따라 일관성 있는 가치 판단이 가능하다.
이제는 대출 규제만 강화할 것이 아니라, 그 기준이 되는 감정가 체계를 먼저 손봐야 할 시점이다. 정확한 감정가 없이 정밀한 대출은 불가능하다.
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