서울 권역별 오피스텔 전세값 변동 현황.(그래픽=하우징포스트 디자인팀)

[하우징포스트=오명근 기자]
'서울 오피스텔 전셋값'이 최근 5년간 12% 넘게 오르며 꾸준한 상승세를 이어가고 있다.
도심권을 중심으로 수요가 몰리는 가운데, 공급은 최근 3년 중 최저 수준에 그치면서 수급 불균형이 뚜렷해지고 있다. 전세 사기 불신과 1인 가구 증가도 오피스텔 수요를 자극하는 요인으로 작용했다는 분석이다.

◆ 도심·동북권 상승폭 커…직주근접·저렴한 시세가 변수
KB부동산 월간 통계에 따르면, 2025년 4월 기준 서울 오피스텔 평균 전셋값은 2억3,275만 원으로, 2020년 12월(2억758만 원) 대비 12.1% 상승했다.
권역별로는 도심권(종로·중구·용산)이 2억4,610만 원에서 2억9,005만 원으로 17.9% 올랐고, 동북권(성동·광진·중랑·성북·강북·도봉·노원)도 같은 기간 1억4,407만 원에서 1억6,792만 원으로 16.6% 상승했다.
이밖에 동남권은 12.7%, 서북권은 10.8%, 서남권은 10.2% 각각 상승하며 전체적인 오름세를 나타냈다.
올 들어서도 상승 흐름은 이어지고 있다. 지난 1월부터 4월까지 매월 평균 전세가격은 각각 2억3,208만 원, 2억3,232만 원, 2억3,251만 원, 2억3,275만 원으로 소폭씩 상승했다.

◆ 공급은 3000실대로 급감…최근 3년 중 최저
전세 수요 증가와는 반대로 공급은 뚜렷한 감소세를 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 2025년 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 3,103실로, 2023년(1만4,479실) 대비 78.6%, 2024년(4,077실) 대비 23.9% 감소했다.
공급 축소는 신규 인허가 감소, 복합개발 사업 지연, 수익성 저하 등의 복합적 요인에 따른 것으로 분석된다. 특히 도심권과 대학가 인근 지역을 중심으로 고정 수요는 유지되고 있으나, 이를 충족할 신규 입주가 제한된 상태다.

◆ 전세 사기 피하려는 수요…오피스텔로 이동
최근 몇 년간 확산된 전세 사기 사건에 대한 불신도 오피스텔 선호도를 높인 배경으로 꼽힌다. 비교적 관리 체계가 투명하고 입지 접근성이 높은 오피스텔이 불확실한 다세대·다가구 주택보다 안전하다는 인식이 확산되면서, 실거주 수요와 전세 대체 수요가 동시에 유입된 것으로 보인다.
직방 관계자는 “1인 가구 증가와 함께 직주근접이 가능한 도심 오피스텔이 대안으로 떠오르고 있다”며 “전세 사기 이후 빌라 불신이 높아지면서 전세 시장의 중심축이 이동 중”이라고 설명했다.

◆ 매매가도 상승…전세가와 동반 흐름
서울 오피스텔 매매가격 역시 상승세를 보이고 있다. 2020년 12월 기준 평균 매매가는 2억6,869만 원이었으나, 2025년 4월에는 2억9,914만 원으로 11.3% 올랐다.
도심권은 같은 기간 3억4,357만 원에서 4억665만 원으로 18.4% 상승하며 전세가 상승과 유사한 흐름을 보였다. 전셋값과 매매가 간의 동조화 현상은 수익형 부동산으로서의 안정성을 높이 평가받는 배경이 되고 있다.
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