정부가 앞으로 민간 개발사업의 공공기여 한도를 토지가치 상승분의 70% 이내로 제한하는 가이드라인을 마련했다. 이로써 용산국제업무지구, 삼성동 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC) 등 초대형 개발사업 추진에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 사진 용산국제업무지구 조감도(사진=하우징포스트 DB)

[하우징포스트=박영신 대기자]
정부가 앞으로 민간 개발사업에서 받을 수 있는 공공기여의 한도를 토지가치 상승분의 70% 이내로 제한하는 가이드라인을 마련했다. 그동안 지자체별로 제각기 운영돼 불확실성이 컸던 공공기여 제도에 전국 공통 기준이 처음 제시된 것으로, 사업 예측 가능성도 한층 높아질 전망이다.
국토교통부는 25일 ‘공공기여 가이드라인’을 제정하고, 전국 지방자치단체에 배포한다고 밝혔다. 공공기여는 도시계획 변경으로 땅값이 올라갈 경우, 공공시설 설치나 현금납부 등의 방식으로 지역사회와 개발이익을 나누는 제도다.
그간 공공기여는 지자체가 자체 조례나 지침에 따라 운영하며 기준이 달랐고, 일부 지자체는 특혜 시비를 우려해 법적 상한인 지가 상승분의 100%를 부담금으로 요구하기도 했다. 이로 인해 개발 사업성이 떨어지고 도심 주택 공급이 지연되는 문제도 지적돼왔다.
이에 따라 국토부는 이번 가이드라인에서 공공기여 부담 상한을 원칙적으로 70%로 제한했다.
다만, 사업지의 지가 수준, 개발 수요, 기반시설 현황 등을 고려해 지자체가 정당한 사유를 설명할 경우에는 예외적으로 법적 상한까지 적용 가능하도록 열어두었다.

◆적용 대상과 제외 기준도 명확히
가이드라인은 지구단위계획구역 또는 공간혁신구역으로 지정된 지역 중 건축물 용도·건폐율·용적률 등 도시계획 규제가 완화된 곳에 적용된다.
예컨대 서울 용산국제업무지구, 삼성동 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC), 서울 양재역 복합환승센터, 김포공항역 일대, 청량리역 주변 등 주요 대형 개발사업이 대표적인 적용 대상이다.
일반 재개발·재건축사업이나, 1기 신도시 특별정비계획처럼 별도 지구단위계획을 수립하지 않는 사업은 적용 대상에서 제외된다. 이는 도시계획 변경 없이 다른 절차로 처리되는 ‘의제 사업’이기 때문이다.

공공기여량 경감 및 면제 대상(그래픽=하우징포스트 디자인팀)

◆감정평가·시설 기준도 공정하게 정비
이번 가이드라인은 공공기여 부담 산정 방식의 공정성 확보에도 초점을 맞췄다. 지가상승분 산정 시점은 종전에는 ‘계획안 최초 공고 전날’, 종후는 ‘공공기여 계획이 포함된 계획 고시일’로 명확히 고정했다. 감정평가는 지자체와 사업자가 입회한 가운데 추첨으로 선정한 2개 감정평가법인의 평가금액 평균값을 적용하도록 했다.
공공시설 설치 기준도 구체화했다. 향후 공공기여로 조성되는 시설은 도시·군기본계획 등 상위계획 이행을 위한 기반시설을 우선 반영해야 하며, 입주민 편익시설 전용 가능성이 높은 시설은 제외된다. 접근성과 개방성을 확보하는 방식으로 설치해야 한다는 점도 명시됐다.

◆감면·면제 기준도 도입,공공성·지역 여건 고려
정부는 개발사업의 공공성이나 지역 여건에 따라 공공기여를 줄이거나 면제할 수 있도록 기준을 마련했다. 일자리 창출이나 지역 재정에 기여하는 사업, 사업자가 공공시설의 유지·관리비까지 부담하는 경우에는 공공기여 부담을 경감할 수 있다.
비주거 중심의 저수익 개발이나, 도시계획 변경과 관계없는 토지가격 상승도 경감 대상에 포함된다. 특히, 인구감소지역이나 국가·지자체·공공기관이 시행하는 사업은 공공기여를 아예 면제하거나 대폭 줄일 수 있도록 했다.

◆공간혁신구역 선도사업도 탄력
이번 가이드라인은 국토부가 추진 중인 공간혁신구역 제도의 조기 정착에도 탄력을 줄 전망이다. 공간혁신구역은 일명 ‘한국형 화이트존’으로 불리며, 용도지역 제한이나 용적률·건폐율 규제를 대폭 완화해 복합개발을 유도하는 도시계획 특례구역이다.
현재 서울 양재역, 김포공항역, 금천 독산동, 청량리역, 부산 영도구, 인천역, 대전 반석역 등 전국 16곳이 선도사업지로 지정돼 조성계획 수립이 진행 중이다.
국토부는 이번 가이드라인을 통해 계획이익 환수 기준을 명확히 하면서, 민간 협의 속도도 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다.

◆국토부 “예측 가능한 제도로 안착시킬 것”
이상주 국토교통부 국토도시실장은 “그간 공공기여 제도는 조례마다 달라 신뢰성과 예측 가능성이 떨어졌고, 일부 사업은 과도한 부담으로 추진이 지연되기도 했다”며 “이번 가이드라인은 공정한 개발이익 공유의 원칙을 세우는 첫걸음”이라고 말했다.
이어 “앞으로 잠재력이 큰 부지를 지역 성장거점으로 활용하는 개발사업이 촉진될 수 있을 것”이라며 “현장 운영성과를 바탕으로 법제화도 함께 추진하겠다”고 덧붙였다.

#공공기여가이드라인 #부동산정책 #도시개발 #개발이익공유 #지가상승분 #개발예측가능성 #공간혁신구역 #화이트존 #양재역복합환승센터 #김포공항역 #용산국제업무지구 #GBC #국토교통부정책 #하우징포스트