20일 국회에서 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서 세미나 참석한 박상우 국토부 장관 등 관계자들이 기념 사진을 찍고 있다 (사진=국토부)
[하우징포스트=박영신 대기자]
국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조가 한계를 드러냈다. 자기자본 비율이 2.5%에 불과한 ‘저자본·고보증’ 방식이 금융 리스크를 키우고, 시행사 난립과 시장 불안을 초래하고 있다.
20일 국회에서 열린 ‘부동산 PF 선진화를 위한 토론회’에서는 정부가 목표로 한 자기자본 비율 20%를 충족하는 사업장이 전체의 4%에 불과하다는 분석이 나왔다. 전문가들은 PF 구조 개혁이 필요하지만, 시장 충격을 최소화하는 점진적 접근이 요구된다고 지적했다.
정부는 자기자본 비율 확대, 개발자 역할 강화, 평가 시스템 투명성 확보를 정책 방향으로 설정하고 있다.
◆ 부동산 PF 자기자본 비율 2.5%,"현실적 목표 설정 필요"
국내 PF 자기자본 비율은 평균 5.2% 수준이며, 중간값은 2.5%에 불과하다. 정부가 목표로 하는 20%를 달성한 사업장은 전체의 4%에 불과한 것으로 나타났다.
주거용 PF 사업장의 자기자본 비율은 1%, 상업용 PF는 6% 수준이다. 미국은 주거용 PF 대출의 자기자본 비율이 33%를 유지하고 있다. 반면 한국은 공공기관 보증과 시공사 책임준공 확약에 의존하는 구조로 인해 시행사의 자기자본 투입이 제한적이다.
황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “자기자본 비율 상향을 목표로 하되, 시장 충격을 최소화하기 위한 점진적 접근이 필요하다”고 강조했다.
◆현재 부동산 PF 231조 원,"브릿지론 리스크 커져"
국내 부동산 PF 익스포저는 231조 원으로 GDP의 6% 수준에 이른다. 금융권 PF 대출이 급증한 가운데, 리스크가 큰 브릿지론((사업 초기 단기 대출))이 증가하면서 시장 불안이 커지고 있다. 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 “태영건설의 워크아웃 이후 PF 연체율이 다시 상승하는 등 시장 불안 요소가 여전하다”며 “금리 인상과 공사비 상승이 맞물리면서 PF 사업장의 상환 부담이 커지고 있다”고 말했다.
◆"자기자본 비율 상향" vs "주택 공급 위축" 논쟁
PF 구조 개혁 방향을 두고 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 황 연구위원은 “자기자본 비율을 높이면 금융 리스크를 줄이고 공급 안정성을 높일 수 있다”며 “고자본·저보증 PF 구조를 도입하면 부동산 과잉 공급 문제도 해결할 수 있다”고 주장했다.
이진 연구위원은 “자기자본 요건을 급격히 높이면 PF 대출이 위축되면서 주택 공급이 줄어들 수 있다”고 반박했다. 그는 “PF 대출 위험가중치가 강화될 경우 은행권 대출이 40%, 제2금융권 대출이 60% 줄어들 것”이라며 “중소 시행사들은 금융권 대출이 어려워지고 부동산 개발 사업 자체가 급감할 수 있다”고 우려했다.
황 연구위원은 자기자본 비율이 높아질수록 시행사의 재무 건전성이 개선되고, 과잉 공급과 금융 위기를 방지할 수 있다고 설명했다.
한편 정부는 PF 구조 개혁을 위해 금융 생태계를 조성하고 평가 시스템을 개선할 방침이다. 박상우 국토교통부 장관은 “대출 중심에서 자기자본 투자를 확대하고, 단기 개발 중심에서 개발자가 종합적인 역할을 할 수 있도록 지원할 것”이라며 “PF 평가 시스템을 개선해 정보의 투명성을 높이고, 금융기관이 올바른 정보를 바탕으로 대출을 진행하도록 유도하겠다”고 밝혔다.
정부가 자기자본 비율 확대와 금융 시스템 정비를 통해 PF 시장 안정과 주택 공급 간 균형을 맞출 수 있을지 관심이 집중되고 있다.
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