부동산 신탁사가 무리하게 책임준공형 토지신탁을 늘리지 않도록, 신탁 위험액 한도를 도입하고, 순자본비율(NCR) 산정 기준을 정교화하는 등의 내용을 골자로 한 제도 개선이 이뤄진다.(사진=포토가이드)

[하우징포스트=박영신 대기자]
7월부터 부동산신탁사들이 책임준공형 토지신탁(시공사가 공사를 끝까지 책임지는 방식)을 무리하게 확대하지 못하도록 신탁 위험액 한도를 도입하는 제도 개선이 시행된다.
금융당국은 부동산 신탁사의 무리한 영업 관행을 개선하고자 금융투자업규정 개정안을 발표하고, 2027년까지 자기자본 대비 신탁 위험액을 100% 이내로 제한할 방침이다.
금융위원회는 20일 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안의 후속 조치로, 금융투자업규정 개정안을 규정, 변경 예고하고 7월 1일부터 시행한다"고 밝혔다.
이번 개정안은 부동산신탁사의 건전성과 시장 안정성을 높이는 데 초점이 맞춰져 있다.

◆ 신탁 위험액 한도 도입, 자기자본 100% 이내로 제한
부동산신탁사가 관리하는 토지신탁 사업의 위험액이 과도하게 커지지 않도록 한도가 설정된다. 신탁 위험액은 신탁사가 책임을 지는 사업에서 발생할 수 있는 재무적 위험을 말하며, 이는 사업이 실패할 경우 신탁사가 떠안아야 하는 책임 규모를 의미한다.
증권사는 부동산 관련 채무보증 한도를 자기자본의 100%로 제한하고 있으나, 신탁사는 유사 규율이 없어 관리 범위를 초과한 사업 수주가 이뤄져 왔다. 이러한 문제를 해결하기 위해 신탁 위험액 한도를 도입하되, 준비 기간을 두고 점진적으로 시행할 방침이다. 2023년 말까지 한도는 150%, 2024년 말까지 120%, 2027년 말에는 100%로 축소된다.
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◆ 책임준공 의무 확대, NCR 기준 정교화
책임준공 의무는 신탁사가 사업 공사 완료를 보장하는 약속이다. 기존에는 관리형 토지신탁에만 적용되었으나, 이번 개정으로 모든 유형의 토지신탁으로 확대된다. 특히, 차입형 신탁(신탁사가 직접 자금을 조달)에도 동일하게 적용된다.
순자본비율(NCR: 신탁사의 재무 건전성을 나타내는 지표) 산정 기준도 현실에 맞게 조정된다. 예를 들어, 시공사의 신용등급이 없는 경우 위험값이 기존 12%에서 24%로 증가하며, 부도 발생 시 100%가 적용된다. 또한, 사업 공정률에 따라 위험값이 15~100% 사이로 차등화된다.

◆시장 안정 기대, 수분양자 보호 강화
금융위원회는 이번 개정안이 부동산신탁사의 무리한 영업을 방지하고, 안정적이고 내실 있는 사업 운영을 촉진할 것으로 기대하고 있다.
2019년 70조 7,000억 원이었던 토지신탁 수탁고는 2022년 101조 7,000억 원까지 증가했지만, 이후 신규 수탁이 줄며 감소세로 전환됐다. 신탁사가 사업장의 분양률이나 공정률에 따라 재무 건전성에 영향을 받는 구조적 문제도 해결이 필요했다.
금융위원회 관계자는 "이번 개정안은 수분양자 이익을 보호하고, 부동산 시장 안정성을 높이는 데 기여할 것"이라며 "향후 업계와 지속적으로 소통하며 시장 상황을 모니터링하고, 제도의 원활한 운영을 도모하겠다"고 밝혔다.

하우징포스트 박영신 대기자 yspark88@housing-post.com 박영신 대기자의 기사 더보기

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