서울 주택시장이 대혼란에 빠졌다. 불과 한 달 전 오세훈 서울시장이 강남3구(강남·서초·송파구)의 토지거래허가구역을 전격 해제했지만, 오늘 정부는 같은 지역을 포함한 대규모 주택단지를 다시 허가구역으로 묶어버렸다. 이 조치는 최근 한달간 강남권 3개구의 집값이 하루가 다르게 기록 갱신을 할 정도 폭등 양상을 보였기때문이다. 이로인해 정책 일관성과 신뢰성이 크게 훼손됐다는 지적이 나온다.
◆"강남3구 토허구역 해제 후폭풍...피해는 결국 국민 몫"
지난달 13일 오세훈 시장이 강남3구 일부 지역의 토지거래허가제를 해제한 직후, 서울 주택시장은 몸살을 앓았다. 강남3구를 중심으로 가격이 급등했고, 매매 거래량도 빠르게 증가했다.
한국부동산원 자료에 따르면, 서울상승률은 최근 한 달간 0.24% 상승했다. 강남 3구의 급등이 주도했다. 강남권 3개 구의 경우 송파구 0.94%, 서초구 0.74%, 강남구 0.68% 상승하여 급등등 양상을 보였다. 이로인해 서울 전체 시장 평균 가격도 꿈뜰거렸다.
강남권 갭투자 비율도 급격히 증가하면서 투기성 거래가 시장을 더욱 불안정하게 만들었다. 이에 따라 국토교통부와 서울시는 불과 한 달여 만에 체면불구하고, 해제지역을 다시 토지거래허가구역으로 묶는 극약 처방을 내놓았다.
정부의 이번 조치는 24일부터 오는 9월 30일까지 6개월간 한시적으로 시행된다. 강남구·서초구·송파구·용산구의 모든 아파트 단지가 대상이다. 해당 지역에는 약 2,200개 단지, 40만 가구가 포함된다. 기존 토지거래허가구역으로 지정되었던 단지는 기존 공고 기간을 유지한다. 정부는 이 조치 이후에도 시장 과열이 지속될 경우 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정을 검토할 방침이다.
◆서울시, 오락가락 규제로 시장 불신 자초
이번 조치에 대해 오세훈 시장은 “토허구역 해제 이후 강남을 중심으로 주택시장 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다”며 정책 실패를 사실상 인정하는 발언을 내놓았다.
그러나 그는 동시에 “토지거래허가제는 반시장적 규제이며, 불가피할 경우 최소한으로 사용해야 한다”는 입장을 고수했다. 이러한 모순된 태도는 서울시 정책이 얼마나 준비 없이 실행되었는지를 방증한다.
서울시와 정부의 이 같은 뜬금없는 즉흥 정책으로 결국 가장 큰 피해를 입는 것은 국민이다. 집값은 다시 불안정해지고, 투자자들은 규제 변화에 따른 리스크를 감수해야 한다.
주택시장은 정책 불확실성으로 인해 급등과 급락을 반복하는 양상을 보이고 있으며, 이는 시장 참여자들에게 막대한 혼란을 초래하고 있다.
한 달 전 오세훈 서울시장이 강남3구(강남·서초·송파구)의 토지거래허가구역을 전격 해제했지만, 오늘 정부는 같은 지역을 포함한 대규모 주택단지를 다시 허가구역으로 묶어버렸다.(사진=하우징포스트 DB)
◆"극약 처방, 주택시장 안정 효과는 미지수"
정부가 급하게 내놓은 이번 조치가 실제로 시장을 안정화시킬 수 있을지는 미지수다. 오히려 거래가 위축되면서 실수요자들의 피해가 가중될 가능성이 크다. 이번 규제는 외국인까지 포함하여 모든 신규 매매 계약에 적용되기 때문에, 해외 투자자들의 유입도 제한될 전망이다.
정부는 토지거래허가제 지정 외에도 ▲국토부·서울시 합동점검반 가동 ▲주택담보대출 및 전세대출 점검 강화 ▲자금조달계획서 제출 의무 강화를 통해 투기 수요를 차단한다는 계획이다. 그러나 이러한 조치들이 실제 효과를 거둘지는 불확실하다.
현재 서울 주택시장에서 가장 큰 문제는 '공급 부족'과 '고금리 부담'으로 인한 가격 왜곡이다. 단순히 규제를 강화하는 것 이외에 안정적 공급 확대와 '실수요자 보호 정책'이 병행돼야한다. 그러나 정부와 서울시는 단기적인 시장 대응에만 집중하고 있어 장기 해결책은 요원해 보인다.
◆"국민은 실험 대상 아니다"…정책 일관성 회복 시급
주택시장은 정책 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 그러나 최근 서울시와 정부의 행보는 정책의 일관성을 완전히 상실한 모습을 보였다. 오세훈 시장의 섣부른 해제가 불러온 시장 혼란을 정부가 급히 수습하는 모양새지만, 이러한 급격한 정책 변화는 시장 불안을 더욱 심화시키는 요인이 될 수 있다.
정부와 서울시는 단기적인 시장 안정화 조치뿐만 아니라, 중장기적으로 시장의 체질을 개선할 방안도 마련해야 한다. 공급 확대와 실수요자 보호를 위한 정책적 일관성을 유지해야 한다.
국민들은 정부와 서울시의 정책 실험 대상이 아니다. 주택 정책의 신뢰성을 회복하고, 시장 안정화를 위한 실질적이고 지속 가능한 대책을 마련해야 할 때다.
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