철도 역세권 고밀복합개발 개념이 반영된 '서울역북부역세권 복합개발사업' 조감도. 이 개발사업은 작년 12월 12일 공사가 시작됐다. (사진=(주)한화 건설부문)

[하우징포스트=박영신 대기자]
앞으로 국내 철도 역세권 개발이 대전환을 맞이할 전망이다. 정부가 철도 지하화 사업을 통해 확보된 상부 공간과 주변 부지를 체계적으로 개발할 수 있도록 법적 기반을 마련하면서, 역세권 중심의 고밀 복합도시 조성이 본격화될 것으로 기대된다.
국토교통부는 31일부터 ‘철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법(철도지하화통합개발법)’ 시행령과 시행규칙을 시행한다고 밝혔다.
이번 법 시행을 통해 역세권을 하나의 독립적 도시로 조성하는 ‘컴팩트시티’ 개발이 추진되며, 용적률 완화와 기반시설 지원 등의 특례가 적용된다. 철도 지하화는 도심 내 유휴공간을 효율적으로 활용할 수 있는 한편, 교통 접근성이 뛰어난 역세권의 경우 복합개발 가능성이 높아지는 특성이 있다.
정부는 이번 법 시행을 계기로 철도부지를 단순한 개발지가 아닌, 주거·상업·업무 기능이 결합된 도시공간으로 변화시켜 역세권의 자족성을 높인다는 계획이다.

◆ 개발 유형 16개로 확대, 맞춤형 개발 가능
철도부지 개발 방식이 기존보다 크게 확대된다. 그동안 철도부지 개발은 공공주택사업, 도시개발사업, 역세권개발사업 등 3개 유형으로 제한돼 왔지만, 이번 법 시행으로 16개 유형으로 늘어나면서 개발 방식이 다변화될 전망이다.
새롭게 추가된 개발 유형에는 복합환승센터 개발사업, 도시·군계획시설사업, 광역교통시설 확충사업, 도시·주거환경 정비사업, 도시재생사업, 도시재정비촉진사업, 도심복합개발사업, 도심융합특구개발사업, 공공지원 민간임대주택건설사업, 스마트도시 건설사업, 주택건설사업·대지조성사업, 혁신도시 개발사업 등이 포함된다.
이번 개정으로 인해 철도부지를 단순한 주거·상업 공간이 아닌, 도시 기반시설과 연계한 광역적인 개발이 가능해질 것으로 기대된다.
국토부는 지역별 특성에 맞춘 개발 방식이 도입될 수 있도록 행정적 지원을 강화할 방침이다.
도시계획 전문가들은 “철도 부지는 기존 인프라와 접근성이 뛰어나 개발 효과가 높은 지역”이라며 “개발 유형이 다양해진 만큼, 지역 맞춤형 개발 전략을 도입해 철도부지가 지역 경제 활성화의 거점으로 기능할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.

◆ 국내 역세권 개발 패러다임 대변화 예고
특히 철도 지하화 사업을 통해 발생하는 상부 공간을 주거·상업·업무가 결합된 도시공간으로 조성하면 역세권의 자족성을 높이고, 도심 속 ‘거점형 생활권’으로 변화할 것이라는 분석이 나온다.
기존에는 역세권이 교통 중심지 역할에만 그쳤지만, 이번 법 시행으로 고밀 복합개발이 본격화되면서 역세권이 하나의 '도시 기능을 수행하는 거점'으로 성장할 가능성이 커졌다.

◆ 용적률 150% 완화, 고밀 개발 활성화
역세권을 효율적으로 개발하기 위해 용적률·건폐율 완화 등 각종 특례도 적용된다. 현재보다 용적률을 최대 150%까지 완화할 수 있도록 하고, 건폐율 역시 완화해 개발 밀도를 높일 수 있도록 했다.
특히 철도 상부에 조성되는 인공지반(지상 구조물 위 부지)은 용적률·건폐율 산정에서 제외되면서, 공간 활용도가 극대화될 전망이다. 또한, 주차장 설치 기준도 기존 대비 50% 수준으로 완화됐다. 그동안 역세권 개발 시 과도한 주차장 확보 의무가 건축물의 공간 활용성을 저해한다는 지적이 많았던 만큼, 이번 조치로 주차장 면적이 줄어들어 상업·업무 시설 등의 배치가 더욱 효율적으로 이뤄질 것으로 보인다.
부동산개발업계는 “이번 법 시행으로 역세권 개발이 한층 탄력을 받을 것”이라며 “용적률 완화와 주차장 규제 완화가 맞물려, 고밀 복합도시 조성이 더욱 활발해질 것”이으로 내다봤다.

◆ 지자체 재정 지원 확대,사업 추진 속도↑
역세권 개발이 본격적으로 추진되려면 사업비 조달과 재정 지원이 원활해야 한다. 이번 법 시행으로 지방자치단체의 재정 지원 방안이 한층 강화되면서 사업 추진에 속도가 붙을 전망이다.
지자체는 철도지하화 사업을 지원할 때 사업으로 인해 발생할 경제적 파급효과와 지방세 증가분을 고려해 재정을 투입할 수 있도록 법적 근거를 마련했다.
또한, 개발 사업자가 사업비를 조달하기 위해 채권을 발행하는 경우, 발행 절차와 방법을 명확히 규정해 재정 운용의 투명성을 높였다.

◆ "고밀 개발과 균형 발전 병행돼야"
이번 법 시행을 계기로 역세권이 단순한 교통 거점이 아니라, 주거·상업·업무 기능이 융합된 고밀 복합도시로 변화할 것으로 기대된다. 특히 서울뿐만 아니라 지방 대도시에서도 철도 부지를 활용한 복합 개발이 활발해질 가능성이 크다.
그러나 고밀 개발이 과도하게 진행될 경우, 교통 혼잡이나 생활 인프라 부족 등의 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.
이에 대해 전문가들은 “철도지하화와 연계된 역세권 개발이 효과를 내려면, 기존 도시 인프라와의 조화가 필수적”이라며 “단순한 개발을 넘어 지속 가능한 도시계획이 함께 추진돼야 한다”고 강조했다.
또한 민간 참여를 확대하기 위한 추가적인 인센티브 방안 마련과, 지역 균형발전을 위한 공공주택 공급 확대 등 보완책도 필요하다는 의견이 제기된다.
국토교통부 윤진환 철도국장은 “이번 법 시행으로 철도지하화 및 철도부지 개발의 법적·제도적 기반이 마련됐다”며 “정부 차원에서도 성공적인 사업 추진을 위해 적극 지원할 것”이라고 밝혔다.
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