빌딩·상가·리조트·임대용 시설 등 '상업용 부동산'에 소규모 여윳돈을 넣고 운용하는, 이른바 ‘조각투자’ 시대가 성큼 다가오고 있다.
이 같은 투자 방식은 그동안 부동산 시장에서 소규모 실험적으로 운영돼 왔다. 하지만 최근에는 실물자산을 '전자(디지털) 증권'으로 만들어 주식처럼 거래할 수 있도록 하는 ‘토큰증권(STO)’의 제도화가 본격 추진되고 있어서다. 이로써 개인이 소액으로 상업용 부동산에 직접 투자할 수 있는 길이 열리고 있다. 정부는 ‘부동산 자금의 자본시장 전환’이라는 정책 기조 아래, 이르면 8월 관련 입법을 추진 중이다.
◆토큰증권, 무엇이 다른가
토큰증권(STO·Security Token Offering)은 실물 자산이나 권리를 블록체인 기술 기반의 ‘전자증권’으로 발행하고, 이를 거래 가능한 형태로 만드는 방식이다. 기존 조각투자 플랫폼은 '투자계약증권 형식'으로 제한적으로 운영되어 왔다. 하지만 토큰증권은 '자본시장법상 증권'으로 분류돼 훨씬 더 폭넓은 법적 보호와 유통이 가능해진다.
투자자 입장에서는 일정 금액을 투자해 실물 기반 자산(부동산·미술품·콘텐츠 IP 등)의 소유권 일부 또는 수익권을 토큰 형태로 보유하게 된다. 이 토큰은 향후 장내 시장에서 유통될 수 있으며, 실물자산의 가치에 연동된 수익도 기대할 수 있다.
◆정부·국회, 8월 제도화 본격 시동
현재 국회에는 토큰증권 제도화를 위한 입법이 본격 논의되고 있다. 지난 2024년 말부터 순차 발의된 관련 법안들은 2025년 들어 본격적인 병합 논의에 들어갔다. 대표적으로 ▲민병덕 의원의 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률 일부개정법률안’(의안번호 2117766) ▲조승래 의원의 디지털 자산기본법 제정안 ▲김재섭·김상훈 의원안 등이 계류 중이다.
이들 법안은 ▲자본시장 내 신산업 육성 기반 조성 ▲디지털증권 거래소 설립 가능 ▲투자자 보호 장치 마련 등을 핵심으로 하고 있다. 정부는 이르면 내달 국회 정무위 및 기재위를 중심으로 관련 법안 병합심사를 개시해 연내 입법을 마무리 짓는다는 목표다.
◆금융권도 '디지털 실물 금융' 생태계 가동
금융당국은 제도화에 맞춰 토큰증권 유통 및 관리 방안 마련에 속도를 내고 있다. 금융위원회는 전자증권제도 내 토큰증권 편입을 위한 자본시장법 시행령 개정 작업을 병행 중이며, 하반기에는 ‘디지털증권 시장관리 방안’도 발표할 계획이다. 한국예탁결제원, 한국거래소 등도 관련 거래·청산·보관 시스템 개발에 착수한 상태다.
민간에서도 STO 관련 협업이 활발하다. 하나증권은 바이셀스탠다드와 전략적 업무협약을 체결했다. 미래에셋증권·NH투자증권·KB증권·신한투자증권 등은 각자 자체 STO 플랫폼 개발 또는 유통 네트워크를 준비 중이다.
◆‘미래 투자 대안’ 부상… 시장 규모도 확대 전망
글로벌 시장조사기관 보스턴컨설팅그룹(BCG)은 오는 2030년 세계 토큰증권 시장 규모가 16조 달러(약 2경1,000조원)에 이를 것으로 전망했다. 국내에서도 향후 10년간 STO 시장이 367조원 수준으로 확대될 것으로 추산된다.
특히 토큰증권은 부동산 외에도 미술품, 스타트업 지분, 음악·영화 콘텐츠 등 비정형 자산에도 적용할 수 있어 무한한 파생상품이 가능하다. 한 번에 대규모 자금을 마련하기 어려운 자산 보유자와, 소액으로 새로운 투자 기회를 찾는 일반 투자자 모두에게 매력적인 구조다.
◆제도화만큼 ‘투자자 보호’ 장치 병행 필요
전문가들은 토큰증권 제도화와 함께 ▲불완전판매 방지 ▲가치 산정 기준 마련 ▲공시 및 유통 투명성 확보 등 투자자 보호 장치가 병행돼야 한다고 강조한다.
특히 부동산 등 실물기반 자산의 경우 감정평가 및 유동성 확보가 쉽지 않아, 신중한 제도 설계가 필요하다는 지적도 나온다.
토큰증권(STO)은 자산의 접근성과 유통성을 동시에 높일 수 있는 혁신적 수단으로, 부동산 투자 패러다임을 변화시킬 잠재력을 갖고 있다. 그러나 제도화와 시장 확대를 위해서는 속도뿐 아니라 ‘신뢰’도 함께 설계되어야 한다는 점에서, 향후 입법과 실행 과정에 더 치밀한 논의가 요구된다.
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