국토연구원이 제안한 지역주택조합 개선 방안.(그래픽=하우징포스트 디자인팀)
[하우징포스트=오명근 기자]
국토교통부가 지역주택조합 제도 개편 작업에 착수했다. 이재명 대통령이 지역주택조합 제도에 문제가 많다고 지적하며 개선을 요청한 데 따른 것이다. 이 가운데 국토연구원은 9일 발표한 보고서에서 지역주택조합 사업의 공사비 검증 의무화를 제안했다. 공사비 문제가 지역주택조합을 둘러싼 갈등의 핵심 요인으로 꼽히기 때문이다.
◆공사비 증액, 조합원 피해 심화 유발
지역주택조합은 주민들이 자발적으로 조합을 결성하여 토지를 공동 매입하고 시공사를 선정해 주택을 건설하는 제도이다. 사업비를 절감하여 저렴하게 주택을 분양받을 수 있다는 점이 장점으로 제시된다.
그러나 착공 및 준공 단계에서 시공사가 대규모 공사비 증액을 요구하는 사례가 빈번하다. 이로 인해 유치권 행사, 공사 중단, 입주 지연 등의 문제가 반복되고 있다. 실제 대구 내당3지구 지역주택조합의 경우 준공 4개월을 앞두고 시공사가 674억 원(30%) 증액된 공사비를 청구하여 조합원당 분담금이 1억 8천만 원씩 늘어났다.
국토연구원은 지역주택조합이 대체 가능한 사업 주체가 없는 경우가 많아, 시공사와의 계약 변경이나 해지가 사업 전체의 지연 또는 무산으로 이어질 우려가 크다고 지적했다. 이로 인해 조합의 협상력이 제한되는 실정이다.
◆공공기관 검증 의무화 및 표준계약서 도입 제안
국토연구원은 공사비 문제 해결을 위해 두 가지 방안을 제안했다. 우선 지역주택조합 공사비를 일정 수준 이상으로 증액할 경우 한국부동산원 등 공공기관의 검증을 의무화해야 한다고 밝혔다. 또한 물가 연동 기준, 설계 변경 범위, 인상 상한 등을 명시한 표준계약서 도입을 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.
이어서 국토연구원은 공사비 갈등 중재 기구를 만들고, 과도한 공사비를 청구한 기업에 페널티를 부과하는 방안도 강구해야 한다고 제언했다.
◆업무대행사 책임 강화 및 표준 매뉴얼 수립
국토연구원은 지역주택조합 사업 추진의 핵심 주체인 업무대행사를 지방자치단체 등록제로 전환하고, 사업 실패 시 조합원 피해에 대한 일부 연대 책임을 지도록 법을 개정해야 한다고 주장했다.
이재명 대통령은 지난 5월 대선 유세에서 지역주택조합 관련 시민들의 하소연을 경청하며 제도 개선의 필요성을 언급했다25. 이후 지난달 25일 광주·전남 타운홀 미팅에서 실태조사와 대책 마련을 지시한 바 있다.
국토교통부는 지난달 20일부터 이달 4일까지 전국 618개 지역주택조합에 대한 전수조사를 진행했다. 조사 결과, 187곳(30%)에서 총 293건의 분쟁이 확인되었다. 세부 내용은 탈퇴·환불 지연(63건), 조합 운영 불투명(52건), 공사비 갈등(11건) 등이다. 316곳(51%)은 조합 설립 인가조차 받지 못한 상태였으며, 이 중 208곳(34%)은 모집 신고 이후 3년 이상 사업이 표류했다. 특히 서울은 110개 조합 중 63개(57%) 조합에서 갈등이 빚어져 분쟁이 가장 많았다.
국토부는 지역주택조합 운영 기준을 담은 '표준 매뉴얼'을 다음달까지 수립하고, 분쟁이 발생한 조합을 대상으로 특별 점검을 실시해 지원할 계획이다.
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