[하우징포스트=박영신 대기자]
정부가 6억원 초과 주택담보대출을 제한하는 고강도 규제를 발표하면서, 서울 아파트의 74.3%가 실질적인 대출 제한 대상에 포함된 것으로 나타났다. 전용 85㎡ ‘국민평형’아파트도 평균 매매가가 14억원을 넘어 대출만으로는 매수가 어려운 상황이다.
전문가들은 이번 조치가 고가 아파트를 중심으로 갭투자 수요를 억제해 과열됐던 서울 집값을 일정 부분 안정시킬 수 있을 것으로 분석했다. 다만 실수요자와 젊은층에 대한 정교한 보완 대책이 병행돼야 정책 효과가 왜곡되지 않을 것이란 지적도 나온다.
◆ 서울 아파트 74% '대출 제한 영향권'
부동산R114에 따르면, 27일 기준 서울시 아파트 재고(임대 제외) 171만7384가구 가운데 127만6257가구(74.3%)가 이번 6억원 대출 한도 규제의 적용 대상에 포함되는 것으로 조사됐다.
25개 자치구 중 ▲구로구 ▲노원구 ▲중랑구 ▲도봉구 ▲금천구 ▲관악구 ▲강북구 등 7개 구를 제외한 18개 구는 모두 평균 매매가가 8억원을 초과한다.
◆ 평균 매매가 14.6억…국민평형도 자기자금 8억 넘어
서울 아파트 평균 매매가는 14억6492만원에 이른다. 이 가운데 전용 85㎡ 기준의 국민평형은 평균 14억2235만원으로, 과거 비규제지역에서 주택담보인정비율(Loan to Value·LTV) 70%를 적용하면 약 9억9000만원까지 대출이 가능했다. 하지만 이번 조치로 대출 한도가 6억원으로 제한되면서 약 3억9000만원의 추가 자기자금이 필요해졌다.
강남3구의 경우 평균 매매가가 30억35억원에 달해, 사실상 대출로는 주택 매수가 불가능한 구조다. 한강벨트(성동·용산·마포구)도 기존에는 자기자금 4억5억원으로 가능했지만, 현재는 최소 8억~10억원이 필요하다.
◆ 갭투자 위축…서울 집값 진정세 신호
정부는 이번 규제를 통해 다주택자 및 갭투자 수요의 자금 조달을 차단함으로써, 투기 과열 억제와 실수요 중심 시장 재편을 유도하고 있다. 실제 일부 지역에선 투자 목적 매수 문의가 급감하고 있으며, 고점 인식이 강해진 분위기도 감지된다.
부동산 금융 전문가들은 “대출 총량 규제는 고가 주택 중심의 집값 급등 구조를 정상화하는 출발점”이라며 “특히 실거주 목적이 아닌 자산가 중심의 레버리지 투자를 억제하는 데 효과적”이라고 분석했다.
◆ 실수요자·청년층에는 보완책 필요
부동산중개업계 일각에서는 “정책 방향은 시장 과열을 진정시키는 데 적절하지만, 실행 과정에서 중산층·청년층·신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련이 위축되지 않도록 세심한 배려 대책도 병행되어야 한다”는 지적도 제기되고 있다.
또한 “현재 기준은 고가 주택에 대한 자금 조달을 제한하는 효과는 있으나, 무주택자의 실수요까지 동일 선상에서 제한할 경우 제도의 정당성이 흔들릴 수 있다”고 말했다. 중산층, 신혼부부, 청년층이 포함된 실수요자들은 일정 수준의 대출 여력이 필요한 계층이기 때문이다.
부동산금융전문가들도 “비투기 목적의 생애최초 구입자, 청년층, 무주택자 등에 한해 '맞춤형 LTV 조정'이나 별도 대출 유연성 확보가 필요하다”고 조언했다.
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