서울시 정비사업 규제 완화 3대 핵심 방안 개요(그래픽=하우징포스트 디자인팀)
[하우징포스트=박영신 대기자]
서울시가 재개발·재건축 등 정비사업에 발목을 잡아온 규제를 대폭 손질하며 주택공급 확대에 나선다. ‘높이제한 지역의 공공기여 부담 완화’, ‘입체공원 제도 도입’, ‘역세권 종상향 기준 마련’ 등 세 가지 규제 완화방안은 '2030 정비기본계획'에 반영돼 6월부터 바로 시행할 예정이다.
정비계획 수립부터 행정심의까지 전 과정을 줄이고, 공급 병목 구간을 해소하겠다는 전략이다.서울시는 21일 도시계획위원회를 열고 '2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획' 변경안을 수정 가결했다고 밝혔다. 이번 변경안은 그동안 단계적으로 발표해온 ‘정비사업 규제철폐안’의 핵심 내용을 제도화한 것으로, 앞으로 '서울시 전역의 신속통합기획 사업에 직접 적용'된다.
◆ 고도제한 지역, 조합 부담 낮춘다…공공기여율 개선
서울시는 먼저 고도제한이나 경관지구 등으로 건축 높이에 제약이 있는 지역에서 용도지역 상향 시 부과되던 공공기여율을 현실화하기로 했다. 기존에는 상향된 용적률 전체에 10% 기여율을 일괄 적용했지만, 앞으로는 실제로 확보한 용적률 증가분에 대해서만 비례 적용된다.
예를 들어, 1종 주거지역에서 2종으로 상향돼 용적률이 200%에서 250%로 높아졌다고 해도, 고도제한으로 인해 실제로는 220%만 활용 가능하다면 20% 증가분에만 기여율이 부과된다.
이 경우 공공기여는 10%가 아닌 약 4% 수준으로 줄어들게 된다.
서울시는 이 조치로 조합의 사업 부담이 줄고, 고도제한 지역에서도 정비계획 수립이 촉진될 것으로 기대하고 있다.
◆ ‘입체공원’ 도입…공원 만들고도 주택 더 짓는다
정비사업 부지 내 또는 건물 위에 공원을 설치할 수 있는 ‘입체공원’ 제도도 새롭게 도입된다.
입체공원은 대지면적에서 제외되지 않기 때문에, 주택용지 면적을 줄이지 않고도 공공시설을 설치할 수 있는 구조다.
서울시는 공원 설치 면적과 비용에 따라 추가 용적률 인센티브도 부여할 계획이다. 이로써 정비사업 조합은 공공성과 사업성을 모두 확보할 수 있게 된다. 서울시는 “공원도 만들고 주택도 더 지을 수 있는 구조”로 정비사업 효율이 높아질 것이라고 밝혔다.
◆ 종상향 기준 정립…‘역세권인데도 못한 곳’ 우선 적용
역세권 지역 중에서도 정비가 더딘 지역을 겨냥한 준주거 종상향 기준도 처음으로 명확히 정립됐다. 적용 대상은 두 가지 조건을 만족해야 한다.
하나는 서울시 전체 정비사업 평균 공시지가보다 낮은 구역일 것, 또 하나는 지하철역 반경 250m 이내의 면적일 것이라는 점이다.
이 조건을 충족하면, 해당 지역은 상업적 활용이 가능한 준주거지역으로 종상향이 허용된다.
서울시는 “수익성이 낮아 수년간 정체된 역세권 구역들이 사업 추진 동력을 얻게 될 것”이라며 정책 효과를 기대했다.
◆ 정비계획, 주민동의 없이도 먼저 심의…‘선심의제’ 도입
그동안 재개발·재건축 등 정비사업은 정비계획을 수립한 뒤 주민의 절반 이상 동의를 얻은 다음에야 도시계획위원회 심의를 신청할 수 있었다. 이 절차가 수개월 이상 지연되는 사례가 반복돼 왔다. 서울시는 이번에 도입한 ‘선심의제’를 통해, 앞으로는 정비계획만 수립되면 주민 동의 없이도 심의를 먼저 받을 수 있도록 절차를 바꿨다.서울시는 이에 따라 정비구역 지정까지 걸리는 기간이 최대 6개월 이상 단축될 수 있다고 설명했다.
◆ 6월부터 바로 시행…공급 확대 기반 정비 마무리
이번 정비기본계획 변경안은 6월 중 고시되며, 고시일 기준 즉시 시행된다. 서울시는 규제 완화와 제도 정비를 통해 공급 기반을 정비한 만큼, 본격적인 재개발·재건축 사업 추진을 위한 행정지원에도 속도를 낼 계획이다.
최진석 서울시 주택실장은 “정비사업이 실제로 추진될 수 있도록 제도적 병목을 먼저 해소하는 것이 핵심”이라며 “공급 확대는 속도가 생명인 만큼, 행정 절차와 규제부터 바로잡겠다”고 말했다.
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