4월, 서울 아파트 전세가율(매매 대비 전세가 비율)이 53.52%를 기록하며 11개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.'강남권의 매매가격 급등'이 직접적 원인으로 꼽힌다.(사진=하우징포스트 DB)

[하우징포스트=오명근 기자]
지난 4월, 서울 아파트 전세가율(매매 대비 전세가 비율)이 53.52%를 기록하며 11개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.
KB국민은행의 월간 통계에 따르면, 이는 지난해 5월(53.43%) 이후 최저치다. 전세가율은 집값 대비 전세금의 비율을 뜻하는 지표로, 갭투자 수요나 전세 시장의 흐름을 가늠하는 주요 잣대다.
이번 전세가율 하락은 '강남권의 매매가격 급등'이 직접적인 원인으로 꼽힌다.
◆ 전세가율, 서울 전체 평균도 11개월 만에 최저
서울시는 2월 말 강남구 잠실·삼성·대치·청담동 일대를 토지거래허가구역에서 해제했는데, 이 조치 이후 강남권 집값은 빠르게 상승했다. 같은 시기 전셋값은 오름세가 더디면서 전세가율이 뚝 떨어진 것이다.
강남 3구의 전세가율은 역대급 저점으로 추락했다. 4월 기준 강남구는 40.7%, 서초구는 45.4%, 송파구는 43.1%를 기록해 KB가 구별 통계를 집계한 2013년 이래 최저치를 경신했다. 강동구 역시 50.0%로 최저 수준을 나타냈다.

◆ 강남 전세가율 '40%대',2013년 집계 이래 최저
매매가는 지난 4월 한 달간 강남구가 3.18%, 서초구 1.99%, 송파구 1.80% 상승했다. 반면 전셋값 상승률은 강남 0.39%, 서초 0.45%, 송파 0.49%로 매매가 상승 폭에 훨씬 못 미쳤다. 전세 수요가 뚜렷한 비수기로 진입한 상황에서 매매가 상승분만 반영된 셈이다.

◆ 강북은 되레 전세가율 상승…시장 양극화 심화
반면 강북 지역에서는 전세가율이 되레 상승하며 정반대 흐름을 보였다.
KB 통계에 따르면, 노원구는 54.6%, 도봉구 57.8%, 은평구 60.9%, 금천구 62.2%로 각각 전월 대비 소폭 상승했다. 강남권에서 밀려난 전세 수요가 상대적으로 가격 부담이 적은 지역으로 이동한 결과로 분석된다.
특히 성동구(50.58%)와 마포구(54.0%)도 각각 통계 기준 최저 혹은 연중 최저치를 기록하는 등 '비강남권 중심지'의 전세가율도 일제히 낮아지고 있다.

◆ 갭투자 부담↑…시장회복보다 구조변화 주목
전세가율 하락은 갭투자 수요자에게 불리하게 작용할 수 밖에 없다. 투자자 입장에서는 전세를 끼고 매입할 수 있는 비율이 낮아질수록 초기 자금부담이 커지기 때문이다. 강남권은 현재 매매가가 단기간 내 급등하면서 전세를 끼고 매입하려는 투자 수요가 줄고, 실수요 중심의 거래만 이뤄지는 모습이다.
부동산 중개업계 관계자는 “3월 말부터 토지거래허가구역이 재지정되면서 전세 낀 매물은 거래 자체가 막히고 있다”며 “수요보다 매물 회수가 더 빨라 가격 조정 없이 시장이 정체되고 있다”고 말했다.
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