국토교통부 5월 주택통계 전국 주택 건설 실적. (그래픽=국토부 제공)

[하우징포스트=박영신 대기자]
국내 주택공급 시장에 전방위적 경고등이 켜졌다. 착공, 분양, 인허가 등 3대 공급지표가 나란히 하락하면서 공급 기반이 흔들리고 있고, 완공된 주택이 미분양으로 남는 ‘준공 후 미분양’도 다시 증가세로 돌아섰다. 특히 지방은 착공과 분양이 모두 위축되며 ‘공급절벽’ 상황에 근접했고, 전월세 시장에선 월세 거래 비중이 60%를 넘어서는 구조적 변화가 나타나고 있다.

국토교통부가 30일 발표한 ‘5월 주택통계’에 따르면, 전국 주택 착공은 1만5,211가구로 전월 대비 39.3% 감소했다. 분양승인 물량은 1만1,297가구로 44.1% 줄었다. 인허가는 2만424가구로 15.0% 하락했다. 세 지표 모두 동반 하락한 것은 올해 들어 처음으로, 정부가 추진 중인 공급 정상화 목표와는 반대되는 흐름이다.

◆ 수도권은 ‘준공 반등’…지방은 전반적 침체
서울은 회복 조짐이 뚜렷했다. 5월 분양은 4,111가구로, 전년 동월(1,042가구) 대비 294.5% 급증했고, 준공도 3,350가구를 기록해 올해 누계는 2만2,440가구로 전년 대비 51.0% 증가했다. 정비사업 활성화와 대단지 입주 본격화가 복합 작용한 결과로 분석된다.
반면 비수도권은 분양과 착공 모두 뚜렷한 위축세다. 지방 분양은 1,743가구로 작년 동월보다 85.0% 줄었고, 착공도 6,054가구로 전월보다 9.5% 감소했다. 특히 일부 광역시에서는 착공 실적이 한 자릿수에 그치는 등 사실상 공급 중단 상태에 가까운 상황도 나타났다.

국토교통부 5월 주택통계 전국 미분양 주택 현황. (그래픽=국토부 제공)

◆ ‘준공 후 미분양’ 다시 증가…공급→수요 연결 고리 '혼선'
지난 5월 말 기준, 전국 미분양 주택은 6만6,678가구로 전월보다 1.6% 감소했다. 그러나 ‘준공 후 미분양’은 2만7,013가구로, 한 달 새 2.2% 증가했다. 지난 2013년 8월 이후 최고 수준을 경신했다.
이는 단순히 공급이 많아서라기보다는, 입주 가능 상태임에도 실수요가 입주를 꺼리는 시장 불확실성에 원인이 있다. 고금리 여건, 주택 매입 심리 위축, 대출 문턱 등의 요인이 맞물리며 잔금 납부를 포기하거나 입주를 유보하는 사례가 늘고 있다는 것이 업계의 진단이다.
한 건설사 관계자는 “분양 당시에는 청약이 이뤄졌지만, 입주 시점에서 자금 마련이 어려워 계약을 해지하거나 입주를 미루는 사례가 적지 않다”며 “준공 이후에도 시장에서 수요가 유입되지 않는, 구조적 ‘입주 회피형 미분양’이 확산되는 추세”라고 말했다.

◆ 매매 위축, 월세 확대…임차시장 재편도 가속화
지난 5월 전국 주택 매매거래량은 6만2,703건으로 전월 대비 4.2% 감소했다. 서울 아파트 거래는 7,221건으로 전월(8,029건)보다 10.1% 줄었다. 반면 전월세 거래량은 25만2,615건으로 전월보다 10.5% 늘었다. 특히 월세 거래는 15만9,321건으로 전월 대비 16.5% 증가했다.
전체 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 61.0%에 달해, 통계 작성 이래 최고치를 경신했다. 전세보증금 반환 불안, 고금리, 1~2인 가구 증가 등 구조적 요인들이 결합한 결과로 풀이된다. 업계에서는 “월세 중심 임차구조가 시장에 고착되는 전환점에 들어섰다”는 분석이 나온다.

◆ 정책 진단…“공급 속도와 수요 유인책 병행해야”
전문가들은 이번 통계가 단순한 월간 변동이 아니라, 공급-수요 연쇄 구조 전반의 균열을 암시한다고 분석한다.
주택산업연구원 관계자는 “착공과 분양이 동반 위축되면서 향후 1~2년간 입주 물량이 급감할 수 있다”며 “특히 지방은 이미 신규 공급이 사실상 멈춘 수준”이라고 경고했다.
정부는 공급 확대 정책을 병행 추진 중이다. 하지만 민간사업의 실행력 확보와 분양시장 회복이 연결되지 않으면, '단기 공급 공백이 현실화'될 가능성이 크다는 지적도 나온다. '준공 후 미분양' 확대와 '임대시장 재편'이라는 공급·수요 양측 리스크가 동시 진행되는 현 상황은, 양적 목표 외에 질적 조율과 타이밍이 결정적인 시점에 이르렀음을 보여준다.

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