정부가 지난 14일 발표한 ‘지방중심 건설투자 보강방안’은 세컨드홈 지원, 미분양 해소, 예타제도 개선, 공사비 부담 완화 등 56개 과제를 담았다. (그래픽=하우징포스트 디자인팀)
[하우징포스트=박영신 대기자]
정부가 14일 발표한 ‘지방중심 건설투자 보강방안’은 세컨드홈 세제지원 확대, 지방 미분양 해소, 예타제도 개편, 공사비 부담 완화 등 총 56개 과제를 담은 종합 대책이다. 일부 과제는 발표 즉시 시행에 들어가고, 예타 기준 상향이나 해외 숙련인력 도입처럼 법·제도 개정이 필요한 과제는 순차적으로 추진된다.
이번 대책은 인구감소와 미분양 누적으로 얼어붙은 지방 주택시장에 숨통을 틔우고, SOC 투자와 공공공사 집행을 가속해 건설산업 전반의 활력을 회복시키겠다는 의도다. 그러나 이 대책이 실제로 지방 건설경기 회생으로 이어질 수 있을지는 여전히 물음표가 붙는다.
◆건설투자 부진의 구조적 배경
건설투자는 5분기 연속 감소세다. 건축은 2024년 2분기 이후, 토목은 2024년 4분기 이후 부진이 이어지고 있다. GDP 대비 건설투자 비중도 2017년 15.7%에서 2024년 13.9%로 낮아졌다. 특히 비수도권은 인구가 2017년 이후 93만 명 넘게 줄면서 주택 수요 기반이 취약해졌다.
준공 이후 미분양 물량은 빠르게 불어났다. 소득 대비 주택 구매력이 떨어지고 대출규제 부담까지 겹치면서 지방 분양시장이 위축됐기 때문이다.
여기에 PF 연체율은 2021년 0.37%에서 올해 3월 4.49%로 치솟았다. 원자재와 인건비 부담도 커져 건설사의 사업성은 악화되고, 사업 지연이나 유찰이 속출하고 있다. 결과적으로 ‘수요 감소→공급 위축→투자 부진’의 고리가 지방 건설경기를 옥죄고 있다.
◆세컨드홈과 미분양 대책
정부는 세제 혜택을 강화해 지방 주택 수요를 끌어올리려 한다. 세컨드홈 특례 대상지역은 인구감소지역에서 인구감소관심지역까지 확대된다. 공시가 기준은 4억 원에서 9억 원으로, 취득가 기준은 3억 원에서 12억 원으로 완화됐다.
예를 들어 지방에서 8억 원대 아파트를 추가로 구입해도 양도세, 종부세, 재산세 부담을 줄일 수 있고 취득세 감면까지 받을 수 있게 되는 셈이다.
또 인구감소지역에는 매입형 아파트 10년 임대제도가 1년간 한시 복원된다. 임대 등록 시 양도세 중과를 피할 수 있어, 투자자 입장에서는 진입 부담이 줄어든다.
미분양 해소책도 병행된다. 비수도권 준공후 미분양 주택 취득 시 양도세·종부세 특례 적용 기한은 2025년 말에서 2026년 말까지 1년 연장된다. 취득세도 중과 배제 및 최대 50% 감면된다. 공공부문 매입도 늘려 LH가 2025년 0.3만호, 2026년 0.5만호를 매입해 총 0.8만호를 확보한다. 매입 상한가는 감정가의 83%에서 90%로 상향된다.
여기에 HUG가 시행하는 ‘안심환매’ 사업은 준공 이전 미분양 사업장에 2.4조 원 규모의 유동성을 공급하고 환매 옵션을 제공한다.
◆예타제도 개편과 공사비 현실화
공공공사 제도 개선도 포함됐다. 예비타당성조사(예타) 기준은 총사업비 500억 원에서 1,000억 원, 국비 기준은 300억 원에서 500억 원으로 상향된다. 평가 기준에 ‘지역균형 성장’ 항목을 신설해 지방 투자에 가점을 주기로 했다. 지방 사업의 추진 속도를 높이기 위한 제도적 뒷받침이다.
공사비 산정방식도 손본다. 공종별 단가 기준을 재정비하고, 주요 관리공종을 315종에서 569종으로 확대해 시장가격 반영을 강화한다. 중소공사(100억 원 미만) 낙찰하한율도 2%포인트 상향돼, 지나치게 낮은 가격 투찰로 인한 유찰을 줄일 수 있을 것으로 보인다.
◆자재·인력난 대응책
자재와 인력난 해소도 주요 과제다. 정부는 레미콘, 철근 등 주요 자재 수급을 'AI 기반 모니터링 시스템'으로 관리하고, 골재·토석 채취 인허가 절차를 간소화한다.
인력난 해소를 위해 '기능인력(E-7-3) 비자를 신설해 해외 숙련인력 유입'을 늘리고, 'AI 경력설계와 기능인 등급제 활성화'를 지원한다. 탈현장 건설(OSC)과 AI 안전 모니터링, 디지털 설계 전환 같은 스마트건설 기술 도입도 촉진된다.
◆효과와 한계
이번 대책은 단기적으로 세제 혜택과 공공매입을 통해 거래를 유인하고, 지방 미분양을 줄이는 효과가 기대된다. 중장기적으로는 SOC 신속집행과 예타제도 개편으로 지역 인프라 투자가 확대될 가능성도 크다. 정책이 현장에서 차질 없이 추진된다면 지방 건설시장에는 숨통이 트일 수 있다.
그러나 구조적 제약은 여전하다. 인구감소가 계속된다면 수요 기반이 약하고, PF 시장 불안이 해소되지 않으면 신규 투자 활성화는 어렵다. 공사비 상승 압력이 이어진다면 제도개선 효과도 반감될 수 있다.
정부의 이번 대책은 지방 건설경기 회생을 위한 ‘출발점’이라는 점에서 의미가 크다. 하지만 '인구감소 대응, PF 리스크 완화, 공사비 안정화'라는 세 가지 조건이 충족돼야만 ‘지방 회생효과’가 현실화될 수 있다.
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