금융권별 해외 부동산 대체투자 현황. (자료=금융감독원)

[하우징포스트=박영신 대기자]
여의도 금융권이 투자한 해외 부동산 자산에서 2조6,400억 원 규모의 부실 위험이 현실화되고 있다. 미국 오피스를 중심으로 공실률이 20%를 넘는 등 수익성 악화가 뚜렷해지면서, 올해 만기 도래 투자금 12조 원의 상환 여부도 불확실성을 더하고 있다. 금융감독원은 "당장 금융시스템 전체의 리스크로 번지진 않겠지만, 리스크 점검은 더욱 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

◆ 금융권 해외 투자 55.8조…2.6조는 ‘기한이익상실’
4일 금융감독원 발표에 따르면, 지난해 9월 말 기준 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 55조8,000억 원으로 전 분기 대비 5,000억 원 줄었다. 투자 대상 중 약 2조6,400억 원(7.7%) 규모는 기한이익상실(EOD, Event of Default) 상태에 접어들며 부실화 조짐을 보이고 있다.
기한이익상실은 이자나 원금 미지급, 담보 가치 하락 등의 사유로 대출 회수가 조기 발생하는 위험 신호다. 지난해 3분기 동안 EOD 규모는 400억 원 늘어나며, 지속적 확대 추세를 보이고 있다.

◆ 오피스 공실률 20% 돌파…미국 중심 수익성 악화
금융권이 투자한 해외 부동산 중 가장 큰 비중은 북미(61.1%), 특히 오피스 자산이 많다. 하지만 유연근무 확산 등 구조적 변화로 공실률이 20.1%에 달하면서 수익성이 악화되고 있다. 산업시설(6.7%), 아파트(5.8%), 소매시설(10.3%)과 비교해도 오피스의 리스크가 압도적으로 높은 상황이다.

◆ 올해 만기만 12조…금융권, 자산 회수 압박 커져
전체 투자금 중 올해 안에 만기가 도래하는 자산은 12조 원(21.5%)에 달한다. 2030년까지 상환돼야 하는 규모는 42조5,000억 원(76.2%)으로 집계됐다. 경기 회복 지연과 환율 불안, 미국 대선 등 외부 변수까지 겹치면서 금융권의 회수 전략은 점차 어려워지고 있다.

◆ 금감원 “위험 크지 않지만, 리스크 관리 강화할 것”
금감원은 현재 상황에 대해 “금융회사의 손실흡수 능력은 충분하다”고 진단했다. 은행의 BIS 총자본비율은 15.85%, 보험사의 지급여력비율(RBC)은 218.3%, 증권사의 순자본비율(NCR)은 773.6%로 제도권 금융기관의 건전성은 양호하다는 평가다.
하지만, 부실 투자자산 비중이 높은 사업장과 대규모 투자 노출이 있는 금융사를 중심으로 리스크 관리와 감독을 더욱 강화할 방침이다. 대체투자펀드 평가 기준 개선과 리스크 관리 모범규준 개정도 조만간 마무리될 예정이다.
전문가들은 최근의 투자 상황을 단순한 수치 이상의 ‘구조적 변화’로 해석해야 한다고 진단한다.한 금융투자업계 전문가는 "글로벌 오피스 시장의 장기 침체, 미국 금리 방향성에 대한 불확실성, 자산 유동화 시장의 위축 등은 기존의 ‘부동산 투자=안정자산’이라는 공식을 흔들고 있다"
며, "이제는 투자금 회수보다 손실을 최소화하고 자산 건전성을 유지하는 쪽으로 전략 전환이 필요하다"고 강조했다.
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