서울에서 50억원 이상 초고가 아파트가 3년 새, 무려 3배 정도 폭증하면서 집값 불균형이 심화되고 있다. (그래픽=하우징포스트 디자인팀)
[하우징포스트=박영신 대기자]
서울 아파트 시장이 초고가와 저가 주택으로 양극화되면서 자산 불평등 문제가 심화하고 있다. ,50억 원 이상 '초고가 아파트'는 3년 새 세 배로 증가했다. 반면 6억 원 이하 아파트도 두 배 이상 늘어나면서 가격 격차가 더욱 벌어지고 있다. 이러한 현상은 단순한 시장 흐름이 아니라 부동산 정책, 금리 변화, 투자 심리 등이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다.
◆초고가 아파트, 강남·용산 중심으로 확대
부동산정보 플랫폼 R114에 따르면 2021년 말 6천 가구 수준이었던 50억 원 이상 초고가 아파트는 작년 말 기준, 1만 7천 가구를 넘어섰다. 서울 아파트 전체에서 차지하는 비중도 1%를 초과했다.
강남 3구와 용산구를 중심으로 초고가 아파트 증가세가 두드러지고 있다. 서초구에서는 초고가 아파트 비율이 9%를 넘어 가장 높은 수준을 기록했다. 반포동 한 아파트는 전용면적 84제곱미터 기준으로 60억 원에 거래되며 역대 최고가를 기록하기도 했다.
전문가들은 금리 인하 기대감과 자산가들의 선호 변화가 초고가 아파트 증가의 주요 원인으로 작용했다고 분석한다. 공급이 제한된 상황에서 강남 등 선호 지역에 수요가 집중되면서 가격이 빠르게 상승한 것으로 보인다.
◆저가 아파트도 급증…불균형 심화
반면 6억 원 이하 아파트도 같은 기간 두 배 이상 증가했다. 서울 외곽 지역에서 재개발·재건축이 지연되면서 구축 아파트 가격이 하락한 영향이 컸다.
부동산 전문가들은 이 같은 현상이 주택 시장의 양극화를 더욱 심화시키고 있다고 진단한다. 'K자형 양극화'가 가속화되면서 일부 지역의 초고가 아파트는 지속적으로 오르고 있다. 하지만 저가 아파트는 오히려 가격이 하락하는 흐름이 나타나고 있다는 것이다.
◆왜 이러나, "경기·시장·정책 등 복합 작용"
양극화 현상의 원인으로 경기불황, 금리변화, 공급부족, 투자심리 등의 요인이 융복합되면서 나타난 현상이란 게 전문가들의 진단이다. 우선 금리 변동성이 확대되면서, 시장 내 일부 아파트 가격 상승과 하락의 격차가 더욱 커지고 있다.
둘째, 재건축·재개발 규제와 공급 정책 변화로 인해 특정 가격대 아파트의 희소성이 높아져 수급 불균형이 심화됐다. 셋째, ‘좋은 집 한 채’ 선호 현상이 강해지면서 초고가 아파트로 자금이 집중되고 있다. 넷째, 전세 시장이 불안정해지면서 매매 시장으로 이동하는 수요가 늘어나 특정 지역의 가격 상승을 부추기고 있다.
◆실효성 있는 정부 정책 시급
전문가들은 주택 양극화를 해소하기 위해 정부가 보다 적극적인 역할을 해야 한다고 강조한다.첫째, 중저가 주택 공급을 확대해 실수요층의 주거 안정성을 높여야 한다. 공공주택과 민간 공급이 균형을 이룰 필요가 있다. 둘째, 재건축·재개발 규제를 완화해 공급을 원활하게 할 필요가 있다. 장기적으로는 주택 공급을 확대하는 정책이 필요하다.
셋째, 금리 변동에 따른 시장 충격을 완화하기 위해 금융 정책을 조정해야 한다. 유연한 대처가 요구된다. 넷째, 특정 지역과 가격대의 주택 시장 과열을 방지하기 위해 투기 수요를 억제하는 대책이 필요하다. 초고가 아파트로 쏠리는 현상이 지속될 경우, 주택시장 불안이 장기화될 가능성이 매우 높다.
부동산 중개업계 한 관계자는 "정부는 특정 지역 개발에만 집중할 것이 아니라, 소외된 지역의 공공 인프라를 확충하고 균형 잡힌 공급 정책이 펼쳐져야한다"고 조언했다.
서울 부동산 시장이 초고가 아파트와 저가 아파트로 양분되면서 자산 불평등뿐만 아니라 시장의 불안정성도 커지고 있다. 전문가들도 정부와 시장이 실효성 있는 대책 마련이 시급하다고 지적한다.
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