HUG에서 보증한 신동아건설 주택분양
단지 현황(그래픽=하우징포스트 디자인팀)

[하우징포스트=박영신 대기자]
신동아건설이 자금난 끝에 법정관리를 신청하며 건설업계와 분양계약자들에게 충격을 주고 있다. 수도권 7개 사업장에서 2,899가구의 분양이 진행 중인 가운데, 입주 지연 우려가 커지고 있다. 지방 미분양 적체와 PF(Project Financing) 부실 우려가 업계 전반에 위기를 가중시키는 상황에서, 정부와 주택도시보증공사(HUG)의 신속한 대책이 요구된다.

◆미분양·PF 리스크 심화에 무너져
신동아건설이 지난 6일 서울회생법원에 법정관리를 신청했다. 시공능력평가 58위의 중견 건설사로, 주택 브랜드 '파밀리에'로 잘 알려진 신동아건설은 2019년 워크아웃 졸업 이후 약 5년 만에 다시 회생 절차에 돌입하게 됐다.
회사 측은 “유동성 악화, 원자재 가격 상승, 공사비 증가, 분양률 저조 등으로 경영이 어려워졌다”며 법정관리 신청 배경을 설명했다. 최근 3년 동안 지방 미분양 증가로 자금 흐름이 악화됐고, 주요 사업장에서 공사비 인상 압박까지 겹쳐 재정 상황이 급격히 악화된 것으로 알려졌다.
법원은 이달 중 회생 절차 개시 여부를 결정할 예정이다. 업계는 법정관리 이후 자산 매각과 구조조정 여부에 따라 신동아건설의 생존 가능성이 결정될 것으로 보고 있다.
신동아건설의 재정 상태는 다른 업체에 비해 심각한 편이었다. 지난해 말 기준 부채는 급격히 증가했으며, PF(Project Financing) 대출 만기 물량이 큰 비중을 차지하고 있다.
평택 고덕국제화계획지구와 인천 검단신도시에서는 공사비 인상과 자금난이 겹치며 상환 압박이 심화된 상황이다. 특히 검단신도시는 청약 미달 사태까지 발생하면서 신규 자금 유입이 사실상 차단됐다. 지방 미분양도 자금난의 주요 원인으로 꼽힌다. 신동아건설이 보유한 인천과 화성 지역의 미분양 물량은 건설 경기 침체와 맞물려 지속적으로 적체되고 있다.

◆개별 단지 현황
신동아건설이 시공사 또는 시행사로 참여 중인 수도권 7개 주택 분양 사업장은 총 2899가구 규모로, 모두 HUG(주택도시보증공사)의 주택분양 보증에 가입돼 있다. 이들 사업장은 아직 공사가 진행 중이어서 HUG의 보증 책임이 즉각 발생하지 않는 상태다. HUG 약관에 따르면, 시행사가 법정관리나 파산 등의 사고 상태로 판단될 때 보증 책임이 발생한다.
신동아건설은 6개 단지에서 시공사로, 1개 단지에서는 시행사로 참여하고 있다. 의정부와 동탄, 고양 등 다수의 사업장은 신탁사가 시행사로 역할을 하고 있어, 신동아건설의 법정관리가 보증 책임 요건에 해당하지 않는다.
평택 고덕국제화계획지구와 인천 검단신도시는 상황이 다르다. 평택 고덕 사업장은 모아종합건설과 공동 시공으로 진행 중이며, 인천 검단신도시는 신동아건설이 단독 시공사로 참여하고 있다.
HUG는 공사가 장기 중단되거나 공정률이 크게 낮아질 경우 보증 사고로 판단할 수 있다. 보증 사고 발생 시, 수분양자가 계약금 환급을 선택하면 HUG는 선제적으로 대금을 지급하고 사업장을 공매에 부쳐 환급금을 회수한다. 공사 완료를 선택할 경우, HUG는 대체 시공사를 선정해 프로젝트를 마무리한다.

◆HUG 리스크 관리 돌입
신동아건설의 분양 물량 2899가구에 대한 전체 분양보증액은 약 1조 1695억 원이다. 특히 평택 고덕국제화계획지구와 인천 검단신도시에서는 공정률이 70% 또는 착공 직전 단계로, 입주 지연 우려가 크다. HUG는 "공동 시행자 및 하도급업체와 협의를 통해 공사 재개 방안을 마련할 것"이라며, 필요 시 승계 사업자를 선정해 프로젝트를 마무리하겠다고 밝혔다.
건설업계는 PF 대출 부실과 미분양 증가로 전반적인 위기를 맞고 있다. 그러나 금융당국은 “신동아건설의 PF 사업장은 대부분 공동 진행 구조여서 리스크가 분산돼 있다”며 파급력이 제한적이라는 입장이다. HUG는 분양보증을 통해 수분양자 피해를 최소화할 방침이다. 다만, 입주 지연에 따른 계약자의 불편은 불가피할 것이란 게 HUG의 판단이다.

지난 연말에 청약을 진행했던 검단신도시
파밀리에 엘리프 조감도(사진=신동아건설)

◆향후 전망과 대책
신동아건설 법정관리는 지방 미분양 증가와 PF 부실로 인한 건설업계 위기의 단면을 보여준다. 특히 수도권 주요 사업장에서의 공정률과 미분양 상황이 얽혀 있어, 법원과 HUG의 신속한 대처가 피해를 최소화하는 열쇠가 될 것이다.
법정관리 이후 가장 시급한 과제는 입주 지연으로 인한 분양계약자 피해를 줄이는 것이다. HUG는 승계 사업자를 신속히 선정하고 공사 재개 절차를 앞당겨야 하며, 입주 예정자와 협력업체 간의 소통도 강화해야 한다.
PF 대출 구조에 대한 문제 해결도 시급하다. 대형 건설사와의 공동 진행 방식을 통해 리스크를 분산하고, 신규 PF에 대해 선제적인 모니터링 체계를 강화할 필요가 있다.
정부와 금융당국은 미분양 리스크 관리를 체계적으로 진행하고, 건설사 유동성 위기 방지를 위한 장기적 대책도 마련해야 한다.
정부와 업계는 2008년 금융위기 이후 다시 닥친 이번 위기를 ‘건설업계 체질 개선과 시장 신뢰 회복의 기회’로 삼아야 한다. 특히 건설업계와 부동산 개발업계는 PF 대출과 미분양 문제 해결을 위한 자발적 노력과 함께 ‘투명 경영 및 리스크 관리 시스템’ 구축에 적극 나서야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
#신동아건설 #법정관리 #건설업계위기 #PF부실 #미분양1조2000억 #수도권입주지연 #주택도시보증공사 #HUG #시장신뢰회복 #투명경영

하우징포스트 박영신 대기자 yspark88@housing-post.com 박영신 대기자의 기사 더보기

저작권자 ⓒ 하우징포스트, 무단 전재 및 재배포 금지